투자 검토 과정에서 오피스텔의 "세금마다 다른 신분"이 제일 헷갈렸던 부분이라 표로 만들었습니다.
오피스텔이 주택 수에 포함되는지는 취득세·청약·종부세·양도세마다 다릅니다. 2020년 8월 12일 기준, 주거용 판정법, 시가표준액 1억원 이하와 신축 소형 오피스텔 예외까지 표로 정리했습니다.
오피스텔을 보유한 상태에서 아파트를 사거나 청약을 준비하면 답이 서로 달라 혼란스럽습니다.
청약에서는 무주택자로 보는데, 아파트를 추가로 살 때는 취득세 주택 수에 들어갈 수 있습니다. 종부세와 양도세는 오피스텔을 실제로 어떻게 사용했는지까지 따집니다.
이유는 간단합니다.
오피스텔은 주택법상 ‘주택’이 아닌 준주택이지만, 세법에서는 주거용으로 사용하면 주택으로 보는 경우가 있기 때문입니다.
따라서 “오피스텔은 주택이다” 또는 “오피스텔은 주택이 아니다”라고 하나로 답하면 틀릴 수 있습니다. 주택 수를 묻는 제도가 무엇인지부터 구분해야 합니다. 오피스텔은 주택법상 주택 외의 건축물인 준주택으로 분류됩니다.
※ 2026년 7월 19일 현행 법령 기준입니다.
오피스텔 주택 수, 표로 먼저 확인하세요
| 구분 | 주택 수 포함 여부 | 판단 기준 |
| 취득세 | 주거용이면 포함 가능 | 취득 시점·주택분 재산세·예외 조건 |
| 아파트 청약 | 원칙적으로 미포함 | 오피스텔은 주택이 아닌 준주택 |
| 종합부동산세 | 주거용이면 포함 가능 | 주택분 재산세 과세 여부 |
| 양도소득세 | 실제 주거용이면 포함 | 공부보다 실제 사용 형태 |
| 재산세 | 사용 용도에 따라 구분 | 주택분 또는 건축물분 |
| 오피스텔 자체 취득세 | 주택 세율과 다름 | 일반 건축물로 통상 4.6% |
취득세는 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함할 수 있고, 종부세는 주택분 재산세 납세의무 여부를 기준으로 봅니다. 양도세는 건축물대장보다 실제 주거용으로 사용했는지를 중요하게 판단합니다.
오피스텔을 가진 상태에서 아파트를 살 예정이라면 다음 네 가지를 먼저 확인해야 합니다.
취득일
재산세 과세 구분
시가표준액
실제 사용 용도
청약을 준비한다면 주택 수와 별도로 공공주택의 자산심사 적용 여부도 확인해야 합니다.
왜 같은 오피스텔인데 답이 달라질까요?
오피스텔은 건축법상 업무시설이고, 주택법에서는 주택이 아닌 준주택으로 분류됩니다.
그래서 아파트 청약처럼 주택법을 기준으로 판단하는 제도에서는 오피스텔을 주택 소유로 보지 않는 것이 원칙입니다.
반면 취득세와 종부세, 양도세는 명칭만 보지 않습니다.
실제로 사람이 거주하는지, 재산세를 주택분으로 내는지, 언제 취득했는지 등을 추가로 확인합니다. 같은 오피스텔도 적용하는 법과 판단 목적에 따라 결론이 달라지는 이유입니다.
취득세에서는 오피스텔이 주택 수에 들어갈까요?
2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 다른 주택을 살 때 주택 수에 포함될 수 있습니다.
예를 들어 주택분 재산세가 부과되는 오피스텔 한 채를 가지고 아파트를 추가로 사면, 아파트 취득세를 계산할 때 기존 주택이 있는 것으로 볼 수 있습니다.
반대로 다음 오피스텔은 취득세 주택 수에서 제외될 가능성이 있습니다.
- 2020년 8월 12일 전에 취득한 오피스텔
- 재산세를 건축물분으로 내는 업무용 오피스텔
- 시가표준액 1억원 이하 오피스텔
- 일정 요건을 충족한 신축 소형 오피스텔
국토교통부의 취득세 안내에서도 2020년 8월 12일 전에 취득한 오피스텔은 주택 수에 포함하지 않고, 이날 이후 취득분부터 관련 규정을 적용한다고 설명합니다.
오피스텔을 직접 살 때도 다주택 취득세율을 적용할까요?
오피스텔 자체를 취득할 때는 일반적으로 주택 취득세율 1~3%가 아니라 일반 건축물 취득으로 봅니다.
유상 매매 기준 취득세와 지방교육세, 농어촌특별세를 합한 부담은 통상 **취득가액의 4.6%**입니다. 감면이나 취득 방식에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다.
조금 이상해 보이지만 구조는 다음과 같습니다.
오피스텔을 살 때
→ 건축물 취득세율 적용오피스텔을 보유한 뒤 아파트를 살 때
→ 주거용이면 기존 주택 수에 포함될 수 있음
이 차이 때문에 오피스텔 보유자가 아파트를 추가로 살 때 취득세를 예상보다 많이 내는 일이 생깁니다.
청약에서는 오피스텔을 보유해도 무주택일까요?
아파트 청약의 주택 소유 판정에서는 오피스텔을 주택으로 보지 않는 것이 원칙입니다.
오피스텔은 주택법상 주택이 아닌 준주택이므로, 주거용으로 사용하거나 전입신고를 했더라도 일반적인 아파트 청약에서는 무주택기간을 유지할 수 있습니다.
다만 “청약에 아무 영향이 없다”라고 이해하면 안 됩니다.
공공분양·공공임대 자산심사는 별도입니다
청약의 무주택 여부와 자산기준은 서로 다른 조건입니다.
LH 공공주택처럼 부동산 자산기준을 적용하는 경우에는 세대가 소유한 모든 건축물의 지방세 시가표준액을 자산에 반영합니다. 오피스텔이 주택 수에는 들어가지 않더라도 오피스텔의 자산가액 때문에 기준을 초과할 수 있습니다.
정확하게 정리하면 다음과 같습니다.
아파트 청약의 주택 소유 판정
오피스텔은 원칙적으로 주택이 아님공공주택의 부동산·총자산 심사
오피스텔 시가표준액이 반영될 수 있음
공공분양이나 공공임대를 신청한다면 입주자모집공고문의 자산보유기준까지 확인해야 합니다.
종부세에서는 주거용 오피스텔도 합산될까요?
주택분 재산세를 내는 오피스텔이라면 종부세 주택분에 포함될 수 있습니다.
종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 주택분 재산세 납세의무가 있는 사람을 기준으로 과세합니다.
오피스텔에 주택분 재산세가 부과되고 있다면 다른 주택과 함께 종부세 주택 수와 과세표준 계산에 영향을 줄 수 있습니다. 건축물분 재산세가 부과되는 업무용 오피스텔은 주택분 종부세 대상에서 제외됩니다.
다만 주택으로 분류됐다고 무조건 종부세를 내는 것은 아닙니다.
실제 세액은 다음 조건을 함께 계산해야 합니다.
- 보유 주택 공시가격 합계
- 기본공제
- 1세대 1주택 여부
- 소유 지분
- 임대주택 합산배제 등 특례
또 ‘주택 수에서 제외한다’는 특례와 ‘과세표준에서 가격을 빼준다’는 특례는 같은 의미가 아닐 수 있습니다. 적용 목적을 따로 확인해야 합니다.
양도세에서는 전입신고만 보면 될까요?
양도세는 서류보다 실제 사용 상태를 봅니다.
건축물대장에 업무시설로 적혀 있거나 사업자등록이 돼 있어도, 실제로 사람이 상시 거주했다면 양도세에서는 주택으로 판단될 수 있습니다.
임대용 오피스텔도 임차인이 계속 거주한 사실이 확인되면 주택으로 보고, 공실이라면 공부상 용도와 내부 구조 등 다른 자료를 함께 판단합니다.
양도세 판정에서 볼 수 있는 자료는 다음과 같습니다.
- 임대차계약서의 용도
- 임차인의 실제 거주 여부
- 전입신고 기록
- 취사·생활시설
- 사업자등록과 사업장 사용 내역
- 재산세 과세 구분
따라서 다음 두 말은 모두 위험합니다.
“전입신고가 없으니 무조건 업무용이다.”
“재산세가 건축물분이니 양도세에서도 주택이 아니다.”
특히 아파트 한 채와 주거용 오피스텔을 함께 보유한 상태에서 아파트를 매도하면, 오피스텔 때문에 1세대 1주택 비과세 판정이 달라질 수 있습니다. 주거용 오피스텔을 주택으로 보아 비과세 적용을 배제한 사례도 확인됩니다.
내 오피스텔이 주거용인지 어떻게 확인할까요?
가장 먼저 볼 자료는 재산세 고지서입니다.
고지서의 과세대상이 다음 중 어느 쪽인지 확인합니다.
- 주택 또는 주택분 재산세
- 건축물 또는 건축물분 재산세
주택분으로 과세되고 있다면 취득세와 종부세에서 주거용 오피스텔로 분류될 가능성이 높습니다.
확인 순서는 다음과 같습니다.
- 재산세 고지서의 주택·건축물 표시 확인
- 위택스 또는 관할 시·군·구에서 과세대장 확인
- 오피스텔 취득일 확인
- 지방세 시가표준액 확인
- 임대차계약과 실제 사용 상태 확인
다만 재산세 고지서 하나로 모든 세금의 결론이 정해지는 것은 아닙니다.
재산세와 종부세에서는 과세 구분이 중요하지만, 양도세는 실제 주거용 사용 여부가 우선될 수 있습니다.
시가표준액 1억원 이하 오피스텔은 주택 수에서 빠질까요?
취득세 주택 수를 계산할 때는 제외됩니다.
현행 지방세법 시행령은 주택 수 산정일 현재 시가표준액 1억원 이하인 오피스텔을 소유주택 수에서 제외합니다.
여기서 1억원은 다음 금액이 아닙니다.
- 실제 매매가격
- 분양가격
- 전세보증금
- 월세 환산금액
지방세 계산에 사용하는 시가표준액을 말합니다.
예를 들어 1억3천만원에 매수했더라도 시가표준액이 9천만원이면 취득세 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
반대로 실제 매매가격이 1억원 이하라도 시가표준액이 기준을 넘으면 이 예외를 적용받기 어렵습니다.
중요한 점은 적용 범위입니다.
시가표준액 1억원 이하 예외는 다른 주택을 살 때 취득세 중과 여부를 판단하는 주택 수 계산입니다.
양도세나 종부세에서도 무조건 주택이 아닌 것으로 바뀌는 것은 아닙니다.
빌라·다세대주택의 저가주택 기준을 오피스텔에 그대로 적용해서도 안 됩니다. 오피스텔은 현행 시행령에 별도로 시가표준액 1억원 이하 기준이 규정돼 있습니다.
2026년 신축 소형 오피스텔 예외는 무엇일까요?
시가표준액이 1억원을 넘더라도 일정한 신축 소형 오피스텔은 취득세 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
| 조건 | 신축 소형 오피스텔 특례 |
| 사용승인 기간 | 2024년 1월 10일~2027년 12월 31일 |
| 취득 조건 | 같은 기간 내 최초 유상 취득 |
| 전용면적 | 60㎡ 이하 |
| 수도권 취득가액 | 6억원 이하 |
| 비수도권 취득가액 | 3억원 이하 |
| 적용 범위 | 취득세 주택 수 산정 |
이 조건을 모두 충족하는 오피스텔은 다른 주택을 취득할 때 취득세 중과를 판단하는 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
따라서 2026년에 오피스텔을 보유한 상태에서 아파트를 산다면 다음 순서로 확인하는 것이 좋습니다.
시가표준액이 1억원 이하인가
신축 소형 오피스텔 특례에 해당하는가
주택분 재산세가 부과되고 있는가
2020년 8월 12일 전후 언제 취득했는가
이 특례 역시 취득세 주택 수에 관한 제도입니다.
청약과 종부세, 양도세까지 같은 결론이 자동으로 적용되는 것은 아닙니다.
오피스텔 전체를 주택 수에서 빼는 개편이 확정됐을까요?
현재 일반 오피스텔 전체를 일괄적으로 주택 수에서 제외하는 규정은 확인되지 않습니다.
2026년 7월 현재 시행되는 지방세법 시행령에는 다음과 같이 조건을 충족한 오피스텔을 제외하는 규정이 있습니다.
- 시가표준액 1억원 이하
- 2024~2027년 사용승인을 받은 일정한 신축 소형 오피스텔
- 그 밖의 법령상 개별 특례 대상
따라서 비아파트 주택 수 제외 확대가 논의되더라도, 공식 법령 개정과 시행일이 나오기 전까지는 현행 조건을 기준으로 계산해야 합니다.
상황별로 무엇을 확인해야 할까요?
오피스텔을 가진 상태에서 아파트를 산다면
다음 네 가지를 확인합니다.
- 오피스텔 취득일
- 주택분·건축물분 재산세
- 시가표준액 1억원 이하 여부
- 신축 소형 오피스텔 특례
오피스텔이 주택 수에 포함되면 새 아파트의 취득세율이 달라질 수 있습니다.
아파트 청약을 신청한다면
오피스텔은 주택 소유로 보지 않는 것이 원칙입니다.
다만 공공분양·공공임대라면 부동산 또는 총자산 기준을 함께 확인합니다.
기존 아파트를 팔 예정이라면
오피스텔의 실제 사용 상태가 중요합니다.
세입자가 주거용으로 사용하고 있다면 오피스텔도 주택으로 판정돼 1세대 1주택 비과세에 영향을 줄 수 있습니다.
종부세가 걱정된다면
매년 6월 1일 기준 재산세 과세 구분을 확인합니다.
주택분 재산세가 부과되는 오피스텔은 종부세 주택분에 합산될 수 있습니다.
자주 묻는 질문
오피스텔에 전입신고를 하면 바로 주택 수에 들어가나요?
전입신고는 주거용 여부를 판단하는 중요한 자료지만, 모든 제도에서 전입신고 하나만으로 결정되는 것은 아닙니다.
취득세와 종부세는 재산세 과세 구분, 양도세는 실제 사용 형태를 함께 봅니다.
전입신고를 하지 않으면 업무용으로 인정되나요?
반드시 그렇지는 않습니다.
실제로 사람이 거주했다면 전입신고가 없어도 양도세에서는 주택으로 판단될 수 있습니다.
오피스텔을 여러 채 갖고 있어도 청약은 무주택인가요?
아파트 청약의 주택 소유 판정에서는 오피스텔을 주택으로 보지 않는 것이 원칙입니다.
다만 자산기준을 적용하는 공공주택에서는 오피스텔 시가표준액이 반영될 수 있습니다.
시가표준액 1억원 이하이면 모든 세금에서 제외되나요?
아닙니다.
다른 주택의 취득세 중과 여부를 판단하는 주택 수에서 제외되는 것입니다. 종부세와 양도세는 각각 다시 판단해야 합니다.
오피스텔 분양권도 취득세 주택 수에 들어가나요?
일반 아파트의 주택분양권과 오피스텔 분양권은 같은 방식으로 보지 않습니다.
다만 준공 후 소유권을 취득하고 주택분 재산세가 부과되면 주택 수 문제가 발생할 수 있으므로 계약일·준공일·취득일에 따라 관할 지자체에 확인하는 것이 안전합니다.
업무용으로 신고했는데 세입자가 거주하면 어떻게 되나요?
양도세에서는 명목보다 실제 사용 형태를 보기 때문에 주택으로 판정될 수 있습니다.
업무용 사업자등록이나 건축물대장만으로 주거용 판정을 피할 수 있는 것은 아닙니다.
정리
오피스텔 주택 수는 하나의 기준으로 판단하지 않습니다.
청약에서는 원칙적으로 무주택
취득세는 취득일·재산세·가격 특례 확인
종부세는 주택분 재산세 여부 확인
양도세는 실제 주거용 사용 여부 확인
특히 아파트를 추가로 사거나 기존 아파트를 팔 예정이라면 오피스텔의 재산세 고지서부터 확인하는 것이 좋습니다.
그다음 취득일과 시가표준액, 실제 사용 용도를 차례로 보면 됩니다.
‘오피스텔은 주택이 아니다’라는 말만 믿고 계약하면 취득세나 양도세에서 예상하지 못한 문제가 생길 수 있습니다.
반대로 주거용 오피스텔이라고 해서 모든 제도에서 무조건 주택으로 계산되는 것도 아닙니다.
오피스텔은 세금과 청약마다 별도로 주택 수를 확인해야 하는 부동산이라고 기억하면 가장 정확합니다.
공식 확인 출처
- 국가법령정보센터, 주택법·주택법 시행령
- 국가법령정보센터, 지방세법·지방세법 시행령
- 국토교통부, 오피스텔 취득세 주택 수 관련 FAQ
- 국세청 국세법령정보시스템, 종부세·양도세 오피스텔 판단 사례
- LH청약플러스, 공공주택 자산보유기준
※ 개별 세액은 취득 시점과 임대 형태, 세대의 기존 주택 수 등에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 아파트 취득이나 양도를 앞두고 있다면 계약자료를 기준으로 관할 지자체 세무부서 또는 세무 전문가에게 확인해야 합니다.
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