다주택 양도세 중과 — 차익 8억이면 2027년과 2029년 세금이 1억 7천 다릅니다

2026년 세제개편안에 따라 조정대상지역 다주택자 양도세 중과가 2027년부터 계단식으로 높아질 예정입니다. 차익 8억 원인 3주택자 사례와 일시적 2주택 처분기한 단축을 쉽게 계산해봤습니다.

 

작성 기준일: 2026년 8월 5일

주변에서 “다주택 양도세가 다시 세진다는데 2027년에 팔아야 하는지”, “2029년까지 기다리면 세금이 얼마나 늘어나는지”를 많이 묻습니다.

공식 자료에는 ‘기본세율에 10%포인트 가산’, ‘30%포인트 가산’이라고 적혀 있지만, 이 숫자만 봐서는 실제로 얼마를 더 내는지 감이 잘 오지 않습니다.

그래서 재정경제부의 2026년 세제개편안과 문답자료를 대조하고, 양도차익 8억 원인 조정대상지역 3주택자를 예로 들어 연도별 세금을 계산했습니다. 결론부터 말하면 같은 가격에 팔아도 2027년과 2029년의 세금 차이가 약 1억 7,545만 원입니다.

다주택 양도세 중과 핵심정리

다주택 양도세는 2027년에 가장 낮습니다

정부안은 다주택자의 양도세 중과를 없애는 내용이 아닙니다.

2027년과 2028년에 중과세율을 잠시 낮추고, 2029년부터 현재 수준으로 되돌리는 방식입니다. 재정경제부도 보유세 정상화 과정에서 다주택자에게 매도 기회를 주기 위한 한시적 완화라고 설명했습니다.

 

양도 시점	2주택자 가산세율	3주택 이상 가산세율	차익 8억·3주택 예상 세금
2027년	기본세율＋5%p	기본세율＋10%p	약 4억 1,664만 원
2028년	기본세율＋10%p	기본세율＋15%p	약 4억 6,050만 원
2029년 이후	기본세율＋20%p	기본세율＋30%p	약 5억 9,209만 원

2028년에 팔면 2027년보다 약 4,386만 원이 늘어납니다.

2029년에 팔면 2027년보다 약 1억 7,545만 원이 늘어납니다.

단, 이 표는 아래 계산 조건을 모두 충족한다고 가정한 예시입니다. 실제 세금은 취득가액과 필요경비, 공동명의 여부, 다른 부동산 양도 내역에 따라 달라집니다.

차익 8억 원은 매도가격 8억 원이 아닙니다

여기서 말하는 차익 8억 원은 집을 8억 원에 팔았다는 뜻이 아닙니다.

양도차익은 다음 순서로 계산합니다.

매도가액－취득가액－인정되는 필요경비＝양도차익

예를 들어 집을 13억 원에 팔았더라도 취득가액과 취득세, 중개보수, 인정되는 자본적 지출 등을 뺀 금액이 8억 원이라면 양도차익을 8억 원으로 놓고 계산합니다.

국세청도 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액을 양도차익으로 보고, 이후 장기보유특별공제와 연 250만 원의 양도소득 기본공제를 차감해 과세표준을 계산하도록 안내합니다.

이번 계산에 사용한 조건은 다음과 같습니다.

계산 조건	가정
주택 수	3주택 이상
양도 주택	조정대상지역 소재
보유기간	2년 이상
양도차익	8억 원
장기보유특별공제	없음
양도소득 기본공제	250만 원
명의	단독명의
지방소득세	포함

중과 대상 주택은 이번 한시 완화 기간에도 장기보유특별공제를 적용하지 않는 것이 정부안입니다.

세금이 1억 7천만 원이나 차이 나는 이유는 무엇인가요?

양도차익 8억 원에서 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준은 7억 9,750만 원입니다.

현재 기본세율표에서 과세표준 5억 원 초과 10억 원 이하 구간은 세율 42%, 누진공제 3,594만 원입니다.

2027년에 팔 때

3주택 이상자의 가산세율은 10%포인트입니다.

기본세율 42%에 10%포인트를 더하면 계산에 적용되는 세율은 52%입니다.

(7억 9,750만 원×52%－3,594만 원)×1.1
＝약 4억 1,664만 원

마지막 1.1은 양도소득세액의 10%에 해당하는 개인지방소득세를 함께 반영한 것입니다.

2028년에 팔 때

가산세율이 15%포인트로 높아집니다.

같은 조건으로 계산하면 지방소득세를 포함해 약 4억 6,050만 원입니다.

2029년에 팔 때

가산세율이 현재 수준인 30%포인트로 돌아갑니다.

기본세율 42%에 30%포인트를 더해 계산하면 약 5억 9,209만 원입니다.

따라서 2027년과 2029년의 차이는 약 1억 7,545만 원입니다. 이 계산은 정부안의 연도별 가산세율과 국세청 기본세율·누진공제를 적용한 개략적인 비교입니다.

30%포인트 중과는 세금이 30% 늘어난다는 뜻인가요?

아닙니다.

‘30%포인트 가산’은 계산된 세금에 30%를 더하는 방식이 아닙니다.

기본세율이 42%인 구간이라면 다음처럼 계산합니다.

• 기본세율 42%＋10%p＝52%
• 기본세율 42%＋15%p＝57%
• 기본세율 42%＋30%p＝72%

예를 들어 세금이 3억 원 나온 뒤 30%를 더해 3억 9,000만 원이 되는 구조가 아닙니다.

애초에 양도소득세를 계산할 때 적용하는 세율 자체가 크게 높아지기 때문에 양도차익이 클수록 연도별 세금 차이도 커집니다.

모든 다주택자가 이 시간표를 적용받나요?

아닙니다. 다음 세 가지를 모두 확인해야 합니다.

양도하는 집이 조정대상지역에 있어야 하나요?

그렇습니다.

이번 중과 시간표는 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 적용하는 내용입니다.

비조정대상지역에 있는 주택은 2년 이상 보유했다면 원칙적으로 기본세율을 적용하므로, 2027년부터 2029년까지의 계단식 가산세율표를 그대로 적용하지 않습니다.

조정대상지역 지정은 바뀔 수 있으므로 과거에 규제지역이었는지가 아니라 실제 양도 시점의 지정 상태를 확인해야 합니다.

👉 조정대상지역 지정 현황과 확인 방법

2년 이상 보유해야 하나요?

이번 한시 완화는 2년 이상 보유한 주택을 대상으로 합니다.

2년 미만 보유 주택은 단기 양도세율과 중과세율을 비교해 더 큰 세액을 적용하는 문제가 생길 수 있어 위 계산표를 그대로 사용할 수 없습니다.

계약일과 잔금일 중 어느 날짜가 기준인가요?

연도별 세율을 판단할 때는 매매계약서를 작성한 날짜만 보면 안 됩니다.

부동산의 양도 시기는 원칙적으로 잔금을 받은 날을 기준으로 판단하며, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이 기준이 될 수 있습니다.

2027년 12월에 계약했더라도 잔금을 2028년 1월에 받으면 원칙적으로 2028년 양도분으로 판단될 수 있습니다.

연말에 매도한다면 계약일보다 잔금일과 등기접수일을 먼저 확인해야 합니다.

2026년에 이미 중과세율로 팔았다면 어떻게 되나요?

2026년 5월 10일부터 다주택자의 조정대상지역 주택 양도세 중과가 다시 적용되고 있습니다.

이번 개편안은 2026년 중 중과를 적용받은 양도분도 완화 대상에 포함한다고 명시했습니다. 재정경제부 문답자료도 중과 재개 이후 양도분에 완화된 중과세율을 적용하도록 설계했다고 설명합니다.

다만 2026년에 이미 신고와 납부를 마친 사람에게 어떤 방식으로 환급하거나 경정할지, 신고 시점별로 어떤 절차를 밟아야 할지는 법안 통과 후 국세청 안내를 확인해야 합니다.

개편안이 발표됐다는 이유로 예정신고를 늦추거나 신고기한을 넘기면 안 됩니다.

일시적 2주택자는 올해부터 기한이 짧아질 수 있습니다

다주택자에게는 2027년과 2028년에 낮은 중과세율을 주지만, 이사를 위해 잠시 집이 두 채가 된 일시적 2주택자는 오히려 종전주택 처분기한이 짧아질 수 있습니다.

조정대상지역 주택을 가진 사람이 조정대상지역의 새 주택을 취득하는 경우, 종전주택 처분기한을 3년에서 2년으로 줄이는 방안입니다. 조정대상지역과 비조정대상지역이 섞인 이동은 종전 3년 기준을 유지하는 것이 정부안입니다.

종전주택	신규주택	처부기한 개편안
조정대상지역	조정대상지역	3년→2년
비조정대상지역	조정대상지역	3년 유지
조정대상지역	비조정대상지역	3년 유지
비조정대상지역	비조정대상지역	3년 유지

2026년 8월 3일까지 계약했다면 어떻게 되나요?

2026년 8월 3일까지 신규주택을 취득했거나, 매매계약을 체결하고 계약금까지 지급했다면 종전 규정인 3년을 적용하는 경과조치가 담겼습니다.

2026년 8월 4일 이후 새집을 취득했다면요?

조정대상지역의 신규주택을 2026년 8월 4일 이후 취득하고, 조정대상지역에 있는 종전주택을 2026년 10월 1일 이후 양도하는 경우부터 2년 기한을 적용하는 방안입니다.

종합부동산세 일시적 2주택 특례도 2026년 8월 4일 이후 신규주택을 취득하고 2027년 6월 1일 납세의무가 성립하는 경우부터 2년 기준을 적용할 예정입니다.

예를 들어 2026년 9월에 조정대상지역 새집을 취득했다면 “원래 3년 안에 기존 집을 팔면 된다”고 생각해서는 안 됩니다.

새집 취득일과 기존 집 잔금일을 확인해 2년 기한을 넘기지 않는지 계산해야 합니다.

세금만 보면 2027년에 무조건 파는 게 맞나요?

세금만 비교하면 2027년이 가장 유리합니다.

하지만 부동산 매도는 세금만으로 결정할 수 없습니다.

예를 들어 2029년까지 기다렸을 때 집값이 2억 원 오르더라도 추가 양도세와 보유세, 대출이자, 유지비가 2억 원을 넘는다면 기다린 의미가 없습니다.

반대로 추가 세금이 1억 7,000만 원 늘더라도 매도가격이 그보다 많이 오른다면 전체 손익은 달라질 수 있습니다.

다음 계산으로 비교하는 편이 현실적입니다.

예상 매도가격 상승분
－ 추가 양도세
－ 추가 보유세
－ 대출이자
－ 유지비와 중개비

결과가 플러스인지 마이너스인지로 판단해야 합니다.

1주택자와 세금을 단순 비교하면 안 되는 이유

같은 양도차익 8억 원이라도 1주택자는 양도가액과 보유기간, 거주기간에 따라 결과가 완전히 달라집니다.

1세대 1주택 비과세와 고가주택 과세, 장기보유특별공제를 적용할 수 있기 때문입니다.

따라서 “3주택자는 5억 원대인데 1주택자는 무조건 몇백만 원”이라고 단정하면 안 됩니다.

이 글의 계산은 다주택 중과세율이 연도별로 얼마나 차이 나는지 비교하기 위한 사례입니다.

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정리

2026년 세제개편안대로 법이 바뀌면 조정대상지역 다주택자의 중과세율은 다음과 같이 움직입니다.

• 2027년: 2주택＋5%p, 3주택 이상＋10%p
• 2028년: 2주택＋10%p, 3주택 이상＋15%p
• 2029년 이후: 2주택＋20%p, 3주택 이상＋30%p

양도차익 8억 원인 조정대상지역 3주택자 사례에서는 지방소득세를 포함해 2027년 약 4억 1,664만 원, 2029년 약 5억 9,209만 원입니다.

두 해의 세금 차이는 약 1억 7,545만 원입니다.

다만 보유기간 2년 이상인 주택만 한시 완화 대상이며, 비조정대상지역 주택에는 이 시간표를 그대로 적용하지 않습니다.

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자주 묻는 질문

2029년부터 양도세 중과가 새로 시작되나요?

아닙니다.

중과 제도를 폐지했다가 새로 만드는 것이 아니라, 2027년과 2028년에 중과세율을 잠시 낮춘 뒤 2029년부터 현행 수준으로 되돌리는 구조입니다.

10년 보유했으면 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?

이번 한시 완화 대상인 조정대상지역 다주택 중과 주택에는 장기보유특별공제를 적용하지 않는 것이 정부안입니다.

오래 보유했다는 이유만으로 위 예시보다 세금이 자동으로 낮아지지는 않습니다.

공동명의도 세금이 똑같나요?

아닙니다.

공동명의자는 지분별 양도차익과 기본공제, 세율 구간이 달라질 수 있어 단독명의 계산을 그대로 적용할 수 없습니다.

같은 집이라도 명의 구조에 따라 세액 차이가 생길 수 있으므로 별도로 계산해야 합니다.

이번 개편은 확정됐나요?

다주택 중과세율 변경은 소득세법 개정 사항이므로 국회 통과가 필요합니다.

일시적 2주택 처분기한 단축은 소득세법 시행령 개정 사항이라 국회 의결 대상은 아니지만, 시행령이 실제 개정·공포되기 전까지 최종 내용을 다시 확인해야 합니다. 2026년 8월 5일 현재는 세제개편안 발표와 입법예고 단계입니다.

결론

이번 세제개편안은 다주택 양도세 중과를 폐지하는 정책이 아닙니다.

2027년에는 낮게, 2028년에는 조금 높게, 2029년부터는 현행 수준으로 돌아가는 매도 시간표에 가깝습니다.

차익 8억 원인 조정대상지역 3주택자라면 2027년과 2029년의 세금 차이가 약 1억 7,545만 원에 이를 수 있습니다.

그렇다고 2027년 매도가 누구에게나 정답은 아닙니다.

양도할 집이 조정대상지역인지, 양도 시점에 몇 주택자인지, 2년 이상 보유했는지, 잔금일이 어느 해인지부터 확인해야 합니다.

일시적 2주택자라면 여기에 신규주택 계약일과 계약금 지급일, 취득일까지 추가로 봐야 합니다.

억 단위 세금이 걸린 결정이므로 매매계약 전에 개정 법률과 시행령의 공포 여부를 확인하고, 본인의 취득가액과 필요경비를 넣어 세무사에게 다시 계산받는 것이 안전합니다.

 

※ 본문의 세액은 제도 차이를 설명하기 위한 계산 사례입니다. 중과 제외 주택, 주택 수 산정 특례, 공동명의, 같은 해 다른 부동산 양도 여부 등에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다.

공식 확인자료

재정경제부 「2026년 세제개편안」

재정경제부 「2026년 세제개편안 문답자료」

재정경제부 2026년 세제개편안 부동산 세제 FAQ

국세청 양도소득세 세율표

국세청 양도소득세 세액계산 흐름도