부부 공동명의 종부세 — 2027년부터 실거주 18억·비거주 8억 공제

세제개편안 원문을 읽다가 부부 공동명의 주택은 같은 집이라도 직접 사는지, 전세를 주고 다른 곳에 사는지에 따라 공제액이 10억 원이나 달라질 수 있다는 점이 가장 눈에 들어왔습니다.

 

2027년 부부 공동명의 종부세 개편안을 계산 사례로 쉽게 정리합니다. 실거주하면 부부 합계 18억 원, 비거주하면 8억 원을 공제하지만 실제 과세 여부는 각자의 지분가액부터 확인해야 합니다.

 

기준일: 2026년 8월 4일

정부가 발표한 2026년 세제개편안은 종합부동산세 계산에 ‘실제 거주’를 본격적으로 반영합니다.

부부가 집 한 채를 공동명의로 보유한 경우에도 마찬가지입니다.

정부안대로 국회를 통과하면 부부가 그 집에 직접 살 때는 지금처럼 각자 9억 원씩 공제받지만, 전세를 주고 다른 곳에 살면 각자 공제액이 4억 원으로 줄어듭니다.

다만 여기서 꼭 알아야 할 점이 있습니다.

부부 합계 공제가 8억 원으로 줄어든다고 공시가격 8억 원부터 종부세가 생기는 것은 아닙니다.

먼저 남편과 아내의 지분가액이 각각 9억 원을 초과하는지 확인한 뒤, 과세대상자에게 기본공제를 적용합니다.

부부 공동명의 종부세 개편안

먼저 결론부터 보면 어떻게 달라지나요?

공동명의 주택 이용 상태	배우자별 기본공제	부부 합계로 표현하면
해당 주택에 실제 거주	각 9억 원	18억 원
전세를 주고 다른 곳에 거주	각 4억 원	8억 원
공동명의 1주택 특례·실거주	한 사람 기준 14억 원	14억 원
공동명의 1주택 특례·비거주	한 사람 기준 9억 원	9억 원

정부 문답자료는 부부가 공동명의 주택을 각자 계산할 경우 실거주하면 각 9억 원, 비거주하면 각 4억 원을 공제한다고 명시했습니다.

공동명의 1주택 특례를 신청하면 단독명의 1세대 1주택자처럼 계산해 실거주 14억 원, 비거주 9억 원을 공제합니다.

공제 18억과 8억은 무엇을 뜻하나요?

공동명의 부부는 원칙적으로 한 사람의 주택으로 합쳐서 계산하지 않습니다.

각자 보유한 지분만큼 별도로 계산합니다.

예를 들어 공시가격 20억 원인 주택을 50:50으로 보유했다면 다음과 같습니다.

• 남편 지분가액 10억 원
• 아내 지분가액 10억 원
• 남편과 아내가 각각 종부세 대상 여부 확인
• 대상이 되면 각자 기본공제 적용

따라서 ‘18억 원 공제’란 부부가 각자 9억 원씩 공제받는 것을 편의상 합쳐 말한 것입니다.

‘8억 원 공제’도 마찬가지로 각자 4억 원씩 공제받는다는 뜻입니다.

예시 1. 공시가격 16억 원, 50:50 공동명의

가장 먼저 오해하기 쉬운 사례입니다.

부부가 공시가격 16억 원인 집을 절반씩 보유하면 각자의 지분가액은 8억 원입니다.

그 집에 직접 살고 있다면

남편과 아내 모두 지분가액이 8억 원입니다.

1세대 1주택자가 아닌 개인의 종부세 과세대상 기준은 공시가격 합계액 9억 원 초과이므로 두 사람 모두 종부세 대상이 아닙니다.

전세를 주고 다른 곳에 살고 있다면

비거주 기본공제는 각자 4억 원으로 줄어듭니다.

하지만 기본공제를 적용하기 전에 먼저 과세대상 기준을 확인합니다.

남편과 아내의 지분가액은 여전히 각각 8억 원으로 9억 원을 넘지 않습니다.

따라서 이 사례에서는 비거주여도 종부세가 생기지 않습니다.

공제액이 4억 원으로 줄었다고 무조건 세금이 부과되는 것은 아닙니다.
먼저 각자 지분가액이 9억 원을 초과해야 합니다.

정부안은 1세대 1주택자가 아닌 개인의 주택 공시가격 합계가 9억 원을 초과할 때 과세대상으로 들어가도록 했습니다.

예시 2. 공시가격 20억 원, 50:50 공동명의

이번에는 각자의 지분가액이 과세기준을 넘는 사례입니다.

• 주택 공시가격: 20억 원
• 남편 지분: 10억 원
• 아내 지분: 10억 원

두 사람 모두 지분가액이 9억 원을 넘으므로 종부세 계산 대상입니다.

직접 거주할 때

각자 기본공제는 9억 원입니다.

남편의 과세표준 계산은 다음과 같습니다.

10억 원－9억 원＝1억 원
1억 원×공정시장가액비율 70%＝7천만 원

아내도 같은 방식으로 과세표준이 7천만 원입니다.

부부의 과세표준을 단순 합하면 1억4천만 원입니다.

전세를 주고 다른 곳에 살 때

각자 기본공제가 4억 원으로 내려갑니다.

10억 원－4억 원＝6억 원
6억 원×70%＝4억2천만 원

남편과 아내의 과세표준이 각각 4억2천만 원입니다.

부부 합계로 보면 8억4천만 원입니다.

공시가격 20억·50:50	실거주	비거주
각자 지분가액	10억 원	10억 원
각자 기본공제	9억 원	4억 원
각자 과세표준	7천만 원	4억2천만 원
부부 과세표준 합계	1억4천만 원	8억4천만 원

같은 집을 같은 지분으로 보유해도 거주 여부에 따라 과세표준이 크게 달라집니다.

다만 위 금액은 제도 차이를 보여주기 위한 단순 계산입니다.

실제 납부세액은 세율, 재산세 중복분 공제와 세부담 상한 등을 추가로 반영합니다.

공시가격 18억 원 이하면 무조건 종부세가 없나요?

50:50 공동명의이고 다른 주택이 없다면 각자의 지분가액은 9억 원 이하이므로 과세대상이 아닙니다.

하지만 지분율이 다르면 이야기가 달라집니다.

공시가격 15억 원, 지분 70:30인 경우

• 지분 70% 배우자: 10억5천만 원
• 지분 30% 배우자: 4억5천만 원

집 전체 공시가격은 18억 원보다 낮습니다.

하지만 70%를 보유한 배우자의 지분가액은 9억 원을 넘으므로 종부세 계산 대상이 됩니다.

실거주한다면 지분이 큰 배우자의 과세표준은 다음과 같습니다.

10억5천만 원－9억 원＝1억5천만 원
1억5천만 원×70%＝1억500만 원

따라서 ‘공동명의는 공시가격 18억 원까지 종부세가 없다’는 설명은 50:50 공동명의에 한해서만 맞습니다.

왜 공동명의는 일반 1세대 1주택자와 다르게 계산하나요?

종부세에서 1세대 1주택자는 원칙적으로 세대원 한 명이 주택 한 채를 소유한 경우입니다.

부부가 한 채를 공동명의로 보유하면 두 사람이 모두 주택 소유자이므로 기본 계산에서는 각각 별도의 납세의무자로 봅니다.

그래서 현재는 각자 9억 원씩 공제받습니다.

대신 공동명의 부부에게는 신청을 통해 단독명의 1주택자처럼 계산할 수 있는 공동명의 1주택 특례가 있습니다.

공동명의 특례는 무엇인가요?

공동명의 부부가 신청하면 지분이 큰 배우자 한 명을 납세의무자로 정해 집 전체를 한 사람의 1세대 1주택처럼 계산합니다.

50:50 공동명의라면 부부가 납세의무자를 선택할 수 있습니다.

정부안 기준 기본공제는 다음과 같습니다.

• 해당 주택에 실제 거주: 14억 원
• 해당 주택에 비거주: 9억 원

특례를 신청하면 기본공제액은 부부가 개별 계산할 때보다 작습니다.

대신 연령과 거주기간에 따른 1세대 1주택 세액공제를 받을 수 있습니다.

예시 3. 공시가격 20억 원, 실거주 부부는 특례가 유리할까요?

공시가격 20억 원, 50:50 공동명의 부부가 실제 거주한다고 가정해보겠습니다.

부부가 각자 계산할 때

• 남편 공제: 9억 원
• 아내 공제: 9억 원
• 각자 과세표준: 7천만 원
• 부부 합계 과세표준: 1억4천만 원
• 연령·거주기간 세액공제 없음

공동명의 특례를 신청할 때

집 전체를 한 사람 기준으로 계산합니다.

20억 원－14억 원＝6억 원
6억 원×70%＝과세표준 4억2천만 원

과세표준만 보면 개별 계산이 더 작습니다.

하지만 특례를 신청하면 납세의무자의 연령과 거주기간에 따라 세액공제를 받을 수 있습니다.

따라서 다음과 같이 판단합니다.

• 젊고 거주기간이 짧다면 개별 계산이 유리할 가능성이 큼
• 고령이고 거주기간이 길다면 특례가 유리할 수 있음
• 주택 공시가격이 높을수록 두 방식의 실제 세액을 비교해야 함

세액공제는 어떻게 바뀌나요?

현재 1세대 1주택 세액공제는 연령과 보유기간을 봅니다.

정부안은 보유기간 공제를 실제 거주기간 공제로 단계적으로 전환합니다.

2027년에는 보유공제와 거주공제 가운데 더 높은 공제율을 적용합니다.

2028년부터는 거주기간 공제만 남습니다.

거주기간	거주공제율
5년 이상~10년 미만	20%
10년 이상~15년 미만	40%
15년 이상	50%

연령공제와 합산한 공제율 상한은 최대 80%지만, 공제금액에도 새 한도가 생깁니다.

• 2027년: 최대 800만 원
• 2028년 이후: 최대 600만 원

따라서 고가주택은 최대 80% 공제율을 충족하더라도 실제 공제금액이 600만 원으로 제한될 수 있습니다.

공정시장가액비율도 함께 오르나요?

네.

종부세 과세표준은 다음 구조로 계산합니다.

지분별 공시가격－기본공제
여기에 공정시장가액비율 적용

현재 주택분 공정시장가액비율은 60%입니다.

정부안은 2027년부터 일반적인 납세자에게 70%를 적용합니다.

3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2028년부터 80%까지 올라갈 수 있지만, 1세대 1주택자는 해당 80% 적용대상에서 제외됩니다.

공동명의 부부가 개별 계산하면 종부세법상 1세대 1주택 특례를 적용받는 방식이 아니므로, 조정대상지역 여부에 따른 세부 적용은 최종 법률과 시행령을 다시 확인할 필요가 있습니다.

2026년 9월 특례 신청은 어떻게 해야 하나요?

2026년 종부세는 현행 제도로 계산합니다.

이번 정부안의 적용시기는 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터입니다.

따라서 2026년 9월 공동명의 특례를 판단할 때는 현재 기준을 사용합니다.

2026년 개별 계산

• 각자 9억 원 공제
• 부부 합계로 18억 원
• 연령·보유기간 세액공제 없음

2026년 특례 신청

• 집 전체에서 12억 원 공제
• 연령·보유기간 세액공제 가능

특례 신청기간은 매년 9월 16일부터 30일까지입니다.

이미 특례를 신청했고 지분율이나 납세의무자 등 신청 내용이 달라지지 않았다면 일반적으로 다시 신청하지 않아도 계속 적용됩니다.

지분이 50:50이 아니라면 특례 납세의무자는 누구인가요?

지분율이 다르면 지분이 큰 배우자를 납세의무자로 정합니다.

50:50이라면 부부가 납세의무자를 선택할 수 있습니다.

특례의 세액공제는 납세의무자로 선택된 배우자의 연령을 기준으로 판단하므로, 공동지분이 같은 고령 부부라면 누구를 선택하느냐도 계산 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

최종 신청 전에는 홈택스 모의계산이나 세무 상담을 통해 두 배우자 중 누구를 납세의무자로 선택할지 비교하는 것이 좋습니다.

세율도 함께 바뀌나요?

정부안은 2027년부터 과세표준 6억 원 초과~12억 원 이하 구간의 세율을 1.0%에서 1.3%로 높입니다.

2028년부터는 주택 수에 따른 차등세율을 없애고 과세표준에 따라 하나의 세율표를 적용할 예정입니다.

과세표준	2028년 이후 정부안 세율
3억 원 이하	0.5%
3억~6억 원	0.7%
6억~12억 원	1.3%
12억~25억 원	2.0%
25억~50억 원	3.0%
50억~94억 원	4.0%
94억 원 초과	5.0%

공제액뿐 아니라 과세표준이 어느 세율구간에 들어가는지도 함께 봐야 합니다.

공동명의에는 양도세 혜택도 생기나요?

같은 세제개편안에는 10년 이상 거주한 1세대 1주택의 양도소득 기본공제를 확대하는 내용이 포함됐습니다.

다음 조건을 모두 충족해야 합니다.

• 10년 이상 실제 거주
• 양도가액 30억 원 이하
• 1세대 1주택
• 특수관계인에게 양도하지 않을 것
• 비거주자가 아닐 것

현재 양도소득 기본공제는 연 250만 원이지만, 정부안은 이를 2,500만 원으로 올립니다.

부부 공동명의 주택은 각자 2,500만 원을 적용해 부부 합계 최대 5,000만 원을 공제받을 수 있습니다.

2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하는 정부안입니다.

자주 묻는 질문

부부가 공동명의 집 한 채에 같이 살면 달라지는 것이 없나요?

기본공제는 각자 9억 원씩 유지됩니다.

다만 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 오르고 세율도 일부 조정되므로, 이미 종부세를 내는 고가주택은 세액이 달라질 수 있습니다.

집을 전세 주고 다른 곳에 살면 무조건 종부세가 나오나요?

아닙니다.

먼저 각자의 지분가액이 9억 원을 초과해야 과세대상입니다.

50:50 공동명의라면 집 전체 공시가격이 18억 원을 넘어야 두 사람의 지분가액이 각각 9억 원을 넘습니다.

비거주 공제 8억 원은 과세기준인가요?

아닙니다.

각자 4억 원씩 적용되는 기본공제를 합쳐 표현한 숫자입니다.

과세대상 여부는 배우자별 지분가액 9억 원 초과 여부를 먼저 봅니다.

지분율과 관계없이 각자 9억 원을 공제받나요?

실거주 공동명의 부부가 개별 납부한다면 각자 9억 원을 공제받습니다.

하지만 과세대상 지분가액과 과세표준은 실제 지분율에 따라 달라집니다.

2027년 시행이 최종 확정됐나요?

아직 아닙니다.

현재는 정부가 발표한 2026년 세제개편안입니다. 국회 심의 과정에서 공제액이나 시행시기가 변경될 수 있습니다.

지금 우리 집은 어떻게 판단하면 되나요?

다음 순서대로 숫자를 넣어보면 됩니다.

첫째, 집 전체 공시가격에 각자의 지분율을 곱합니다.

공시가격×남편 지분율
공시가격×아내 지분율

둘째, 각자의 지분가액이 9억 원을 넘는지 확인합니다.

9억 원 이하라면 현재 정부안 기준 종부세 과세대상에 들어오지 않습니다.

셋째, 과세대상이라면 실거주 여부에 따라 공제를 적용합니다.

• 실거주 각 9억 원
• 비거주 각 4억 원

넷째, 공동명의 특례 방식과 비교합니다.

• 실거주 특례 14억 원
• 비거주 특례 9억 원
• 연령·거주기간 세액공제 가능

정리

부부 공동명의 주택에 실제로 살고 있다면 각자 9억 원씩, 부부 합계 18억 원의 기본공제가 유지됩니다.

전세를 주고 다른 곳에 살면 각자 4억 원씩, 합계 8억 원으로 줄어듭니다.

그러나 종부세를 판단할 때는 합계 공제액부터 보면 안 됩니다.

공시가격×각자의 지분율 → 지분가액 9억 원 초과 여부 → 실거주 여부에 따른 공제 → 공동명의 특례와 비교

이 순서로 계산해야 정확합니다.

 

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