부부 공동명의 종부세 2028 — 집 1채인데 80%? 특례 선택 전 확인할 것

부부 공동명의 1주택도 2028년 종부세 계산 때 80%가 적용될 수 있다는 보도가 나오고 있습니다. 집 한 채인데 왜 80%인지, 공동명의 1주택 특례를 적용하면 무엇이 달라지는지 정부 세제개편안과 현행 종부세법을 기준으로 정리합니다.

최근 공동명의 관련 기사를 몇 개 대조해보면서 가장 헷갈렸던 부분은 “집은 한 채인데 왜 다주택자와 같은 80%가 적용된다는 거지?”였습니다.

 

처음에는 공동명의 자체를 다주택으로 바꾸는 것처럼 보이지만, 실제 법과 개편안을 같이 보면 이야기가 조금 다릅니다.

핵심은 주택 수를 두 채로 센다는 뜻이 아니라, 종부세 계산에서 ‘1세대 1주택자’로 보느냐에 있습니다.

그리고 부부 공동명의 1주택에는 별도로 공동명의 1주택 특례가 있습니다.

그래서 이번 논란은 단순히

 

공동명의 = 무조건 80%

로 끝낼 문제가 아닙니다.

먼저 결론부터 보면

2026년 정부안이 현재 내용대로 확정되고 현행 공동명의 1주택 특례가 유지된다는 전제에서 보면 다음처럼 구분됩니다.

상황	2027년	2028년 정부안
단독명의 1세대 1주택	70%	70%
공동명의 1주택·조정대상지역·일반 과세	70%	80% 가능
공동명의 1주택·비조정대상지역·일반 과세	70%	70%
공동명의 1주택·특례 적용	70%	70% 가능

 

정부 입법예고안은 주택분 종부세의 공정시장가액비율 하한을 현행 60%에서 70%로 올리는 내용을 담고 있습니다. 현재 개정안은 2026년 8월 4일부터 8월 20일까지 입법예고 중인 정부안으로, 아직 확정 법률은 아닙니다.

따라서 지금 단계에서 기억할 것은 이것입니다.

 

조정대상지역 공동명의를 일반 방식으로 과세하면 80% 이슈가 생길 수 있지만, 공동명의 1주택 특례를 선택하면 계산법 자체가 달라집니다.

부부 공동명의 종부세 2028 핵심정리

뉴스의 ‘80%’는 종부세율이 아닙니다

공정시장가액비율 80%라는 표현부터 어렵습니다.

저도 자료를 처음 대조할 때 이 숫자가 종부세율처럼 보이는 게 가장 불편했습니다.

쉽게 말하면 공제하고 남은 금액 중 얼마를 종부세 계산에 넣을지를 정하는 비율입니다.

종부세는 공시가격 전체에 곧바로 세율을 곱하지 않습니다.

대략적으로 보면

공시가격 → 공제 → 계산비율 적용 → 과세표준 → 세율 적용

순서입니다.

이번 정부안 역시 주택분 종부세의 과세표준을 계산할 때 적용하는 공정시장가액비율의 하한을 60%에서 70%로 높이는 내용입니다.

 

예를 들어 공제 후 남은 금액이 10억원이라고 단순 가정하면,

70% 적용 → 7억원

80% 적용 → 8억원

을 세금 계산의 기초가 되는 금액으로 잡는다고 이해하면 쉽습니다.

즉 70%와 80%는 세율 차이가 아니라 세금을 매길 바닥금액의 차이입니다.

공동명의 한 채인데 80%가 나오는 이유

종부세는 기본적으로 사람별로 과세합니다.

부부가 한 주택을 공동으로 소유하고 일반 방식으로 종부세를 계산하면 각각 자신의 지분에 대해 납세의무자가 됩니다.

 

여기서 중요한 점은 일반적인 공동명의 1주택자가 자동으로 종부세법상 ‘1세대 1주택자’가 되는 것은 아니라는 것입니다.

현행 종합부동산세법이 부부 공동명의 1주택자를 위해 별도의 특례를 두고 있는 이유도 여기에 있습니다. 종부세법 제10조의2는 일정 요건을 갖춘 부부 공동명의 1주택에 대해 한 사람을 납세의무자로 정할 수 있는 특례를 규정하고 있습니다.

 

그래서 최근의 공동명의도 80%라는 표현은

공동명의라서 집을 두 채로 센다

는 의미보다는,

일반 공동명의 방식에서는 ‘1세대 1주택자’로 보지 않는 구조 때문에 80% 대상이 될 수 있다

고 이해하는 편이 정확합니다.

공동명의 1주택 특례를 적용하면 달라집니다

여기서 가장 중요한 것이 공동명의 1주택 특례입니다.

현행 종부세법에는 특례를 적용받으려는 공동명의 1주택자가 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서장에게 신청할 수 있도록 규정돼 있습니다.

더 중요한 것은 그 다음 조항입니다.

 

특례를 적용하면 공동명의 1주택자를 1세대 1주택자로 보아 과세표준과 세율·세액을 계산합니다.

즉 단순히 고지서를 한 사람 앞으로 받는 제도가 아닙니다.

 

종부세 계산상 지위 자체를 1세대 1주택자로 바꿔 계산하는 특례입니다.

따라서 현행 특례가 그대로 유지되고 정부안도 현재 구조대로 확정된다고 보면,

 

조정대상지역 공동명의·일반 과세
→ 80% 적용 가능

 

공동명의 1주택 특례
→ 1세대 1주택자로 계산
→ 70% 적용 가능

이라는 차이가 생깁니다.

다만 이 부분은 2028년 최종 법률과 시행령이 확정되기 전까지는 확정 세액으로 받아들이면 안 됩니다. 현재 종부세법 개정안은 아직 입법예고 단계입니다.

특례를 신청하면 무조건 유리한 것은 아닙니다

그렇다면 공동명의 부부는 앞으로 모두 특례를 신청하면 될까요?

그렇게 단순하지는 않습니다.

 

특례를 적용하면 70%·80%만 달라지는 것이 아니라 공제와 세액공제 방식도 함께 달라질 수 있기 때문입니다.

이번 정부 입법예고안은 1세대 1주택자의 기본공제를

거주 시 14억원

비거주 시 9억원

으로 조정하고, 1세대 1주택자가 아닌 경우에는 9억원 공제 중 4억원을 기본으로 적용하고 나머지 5억원은 거주주택 가액 비중에 따라 공제하는 방식을 제시했습니다.

따라서 공동명의 부부는 앞으로

일반 공동명의로 각각 계산한 결과

와

공동명의 1주택 특례를 적용해 한 사람에게 합산한 결과

를 비교해야 합니다.

계산비율 하나만 보고 특례가 반드시 유리하다고 판단해서는 안 됩니다.

 

👉 부부 공동명의 종부세 개편안 — 살면 18억, 안 살면 8억 공제

 

거주 여부와 공제금액 차이는 위 글에서 별도로 정리했습니다.

결국 세 가지를 같이 봐야 합니다

앞으로 공동명의 1주택 종부세를 판단할 때는 복잡한 세법 전체를 볼 필요 없이 세 가지를 순서대로 보면 됩니다.

1. 우리 집이 조정대상지역인지

정부안 기준으로 2028년 80% 여부를 판단할 때 중요한 조건입니다.

다만 조정대상지역은 지정과 해제가 바뀔 수 있으므로 2028년 당시 기준을 다시 확인해야 합니다.

2. 일반 공동명의와 특례 중 어느 쪽을 선택할지

일반 공동명의는 부부가 각자의 지분을 기준으로 계산합니다.

반면 공동명의 1주택 특례는 한 사람을 납세의무자로 정하고 1세대 1주택자로 보아 계산합니다.

3. 실제 거주하고 있는지

2026년 정부안에서는 1세대 1주택자의 기본공제를 거주 여부에 따라 달리 적용하는 내용을 담고 있습니다.

결국 앞으로의 공동명의 종부세는

지역 + 특례 + 거주 여부

세 가지를 같이 봐야 합니다.

2026년에는 지금 당장 명의를 바꿀 이유가 없습니다

80%라는 숫자만 보면

“공동명의를 괜히 했나?”

“지금이라도 단독명의로 바꿔야 하나?”

라는 생각이 들 수 있습니다.

하지만 지금은 그렇게 서두를 단계가 아닙니다.

가장 큰 이유는 아직 세제개편 정부안이기 때문입니다.

종부세법 일부개정안은 현재 입법예고 단계이며 의견수렴과 이후 입법절차가 남아 있습니다.

또 부부 사이 주택 지분을 이전하면 종부세만 보는 것으로 끝나지 않습니다.

증여, 취득세, 향후 양도세까지 같이 검토해야 하기 때문에 종부세 계산비율 하나만 보고 명의를 바꾸는 것은 별개의 문제입니다.

특히 이번 논란의 실제 갈림길은 2028년 제도이므로 최종 법안과 당시 조정대상지역을 보고 판단할 시간도 남아 있습니다.

올해 9월 특례는 올해 기준으로 비교

2026년 종부세 공동명의 특례는 이번 2028년 논란과 분리해서 생각하는 편이 좋습니다.

현행 종부세법상 공동명의 1주택 특례 신청기간은 9월 16~30일입니다.

올해 특례를 신청할지는

현재 법에 따른 일반 공동명의 세액

과

현재 법에 따른 공동명의 1주택 특례 세액

을 비교해 결정하면 됩니다.

한 번 특례를 신청한 경우 다음 연도부터 일정 사항이 변경됐을 때 변경신청을 하도록 시행령에 규정돼 있어, 조건이 그대로라면 매년 처음부터 새로 신청하는 구조는 아닙니다.

FAQ

공동명의 1주택이면 다주택자가 되는 건가요?

집을 실제로 여러 채 가진 사람으로 바뀐다는 뜻은 아닙니다.

다만 일반 공동명의 과세에서는 자동으로 종부세법상 1세대 1주택자가 되지 않기 때문에, 정부안의 80% 적용 조건에서 다주택자와 같은 계산비율이 적용될 수 있다는 의미로 이해하는 것이 정확합니다.

공동명의 특례를 신청하면 2028년 70%가 확정인가요?

아직 확정이라고 말할 단계는 아닙니다.

현행 법은 특례 적용 공동명의자를 1세대 1주택자로 보도록 규정하고 있고, 현재 정부 개편안은 1세대 1주택자에 대해 별도 구조를 두고 있습니다. 따라서 현행 특례가 유지되고 개편안이 현재 내용대로 확정된다는 전제에서 70%로 보는 것입니다.

70%가 80%보다 낮으니 특례가 무조건 유리한가요?

아닙니다.

특례 여부에 따라 공제와 세액공제 방식까지 달라질 수 있으므로 실제 세액을 비교해야 합니다. 정부안에서도 1세대 1주택자와 그 외 주택보유자의 기본공제 구조를 다르게 제시하고 있습니다.

정리

이번 공동명의 종부세 논란은 이렇게 이해하면 가장 쉽습니다.

공동명의 1주택을 일반 방식으로 과세
→ 조정대상지역이라면 2028년 정부안에서 80% 적용 가능

 

공동명의 1주택 특례 적용
→ 현행 법상 1세대 1주택자로 계산
→ 현행 특례가 유지되고 정부안이 그대로 확정되면 70% 적용 가능

그리고 70%·80%는 종부세율 자체가 아니라 공제 후 남은 금액 중 얼마를 종부세 계산에 넣을지를 정하는 비율입니다.

따라서 지금 필요한 것은 공동명의를 급하게 바꾸는 일이 아닙니다.

 

최종 법안 확인 → 2028년 조정대상지역 확인 → 일반 공동명의와 특례 세액 비교

이 순서로 판단하면 됩니다.

무엇보다 현재는 확정 세법이 아니라 입법예고 중인 정부안이라는 점을 같이 봐야 합니다.

기준일: 2026-08-10

 

공식 출처

• 재정경제부 2026년 세제개편안
• 종합부동산세법 일부개정법률안 입법예고
• 국가법령정보센터 종합부동산세법 제10조의2
• 종합부동산세법 시행령