토지거래허가구역 동탄·기흥·구리 총정리 — 무주택자·세입자·7월 계약 경과조치

2026년 7월부터 동탄구·기흥구·구리시 아파트가 토지거래허가 대상이 됐습니다. 아파트를 사려면 계약 전에 관할청 허가를 받아야 하고 원칙적으로 2년 실거주해야 합니다. 무주택자의 세입자 있는 집 매수 특례, 기존 계약자의 경과조치와 강화된 대출 규제까지 정리했습니다.

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동탄·기흥·구리에서 아파트를 사려던 사람이라면 확인할 날짜가 두 개입니다.

2026년 7월 1일에는 대출 규제가 강화됐고, 7월 5일부터는 토지거래허가제가 시행됐습니다.

두 제도는 적용일도 다르고 경과조치 기준도 다릅니다.

6월에 계약한 사람, 7월 1일부터 4일 사이에 계약한 사람, 7월 5일 이후 계약한 사람의 결과가 서로 달라질 수 있다는 뜻입니다.

 

또 하나 중요한 점이 있습니다.

이번 지정은 동탄구·기흥구·구리시에 있는 모든 부동산이 아니라 아파트 거래에만 적용됩니다. 단독주택·다세대주택·상가·일반 토지는 이번 토지거래허가 대상에서 제외됩니다.

핵심 답변

2026년 7월 5일부터 동탄구·기흥구·구리시 아파트를 사려면 계약 전에 관할 시장·구청장의 허가를 받아야 합니다.

허가받은 아파트는 원칙적으로 직접 입주해 2년 동안 거주해야 하므로 전세를 끼고 보유하는 일반적인 갭투자는 어려워졌습니다.

※ 2026년 7월 기준입니다.

 

토지거래허가구역 핵심정리

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동탄·기흥·구리에서 무엇이 달라졌을까?

구분	적용 내용
대상 지역	화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시
토허 시행일	2026년 7월 5일
지정 종료일	2027년 12월 31일
허가 대상	기준면적을 초과하는 아파트
허가 기준면적	주거지역 대지지분 6㎡ 초과 등
주요 의무	매수 전 허가, 취득 후 직접 이용, 2년 실거주
대출 규제 시행	2026년 7월 1일
일반 LTV	비규제지역 70%에서 규제지역 40%로 강화

 

경기도는 세 지역 총 170.5㎢를 토지거래허가구역으로 지정했지만 허가 대상은 건축법상 아파트로 한정했습니다. 지정 기간은 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지입니다.

 

금융 규제는 토허제보다 나흘 빠른 7월 1일부터 적용됐습니다. 일반적인 규제지역 주택담보대출 LTV는 40%로 강화됐으며, 생애최초 구입자와 일부 정책모기지에는 별도 완화 비율이 적용될 수 있습니다.

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목차

1. 토지거래허가구역은 어떤 제도일까?
2. 동탄·기흥·구리의 모든 집이 대상일까?
3. 무주택자는 아파트를 어떻게 사야 할까?
4. 세입자가 있는 집도 살 수 있을까?
5. 전세를 끼고 사는 갭투자는 가능한가?
6. 6월과 7월 계약자는 어떤 기준을 적용받을까?
7. 세입자와 기존 집주인에게는 어떤 영향이 있을까?
8. 허가 후 2년 실거주를 못 하면 어떻게 될까?
9. 자주 묻는 질문

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토지거래허가구역은 어떤 제도일까?

토지거래허가구역은 해당 지역의 부동산을 사려는 사람이 매매계약을 확정하기 전에 관할 행정기관의 허가를 받도록 하는 제도입니다.

일반적인 아파트 거래는 매도인과 매수인이 계약서를 작성한 다음 실거래 신고를 합니다.

토허구역에서는 순서가 달라집니다.

1. 매도인과 매수인이 가격·조건을 협의합니다.
2. 토지거래허가를 조건으로 합의서를 작성합니다.
3. 매도인과 매수인이 공동으로 허가를 신청합니다.
4. 관할 시장·구청장이 이용 목적을 심사합니다.
5. 허가를 받은 뒤 매매계약을 확정합니다.
6. 취득 후 허가받은 목적대로 직접 이용합니다.

허가받지 않은 상태에서 확정적인 계약을 체결하거나 거짓으로 허가를 받으면 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다. 허가 목적대로 이용하지 않으면 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금이 매년 부과될 수 있습니다.

허가 전에 일반 매매계약서를 작성해도 될까?

처음부터 허가받은 것으로 보고 계약을 확정하면 위험합니다.

토허구역에서는 일반적으로 다음과 같은 취지의 특약을 둡니다.

본 계약은 관할청의 토지거래허가를 조건으로 하며, 불허가 시 계약은 효력을 발생하지 않고 지급한 금액은 반환한다.

허가 여부, 계약금 성격, 불허가 시 반환 조건을 분명하게 적어두는 것이 중요합니다.

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동탄·기흥·구리의 모든 집이 대상일까?

아닙니다.

이번 지정은 세 지역의 아파트만 대상으로 합니다.

이번 토허 대상

• 5층 이상 공동주택인 아파트
• 주거지역 대지지분 6㎡ 등 기준면적을 초과하는 거래
• 일반적인 아파트 매매는 대부분 기준면적 초과

이번 토허 대상이 아닌 부동산

• 단독주택
• 다가구·다세대주택
• 연립주택
• 오피스텔
• 상가
• 일반 나대지·농지·임야

기흥구도 공식 안내에서 단독주택·다세대주택·상가·일반 토지는 이번 허가 대상에서 제외된다고 밝혔습니다.

다만 토허 대상이 아니라는 말이 대출·세금·청약 규제까지 모두 없다는 뜻은 아닙니다.

동탄구·기흥구·구리시는 동시에 조정대상지역과 투기과열지구로 지정됐기 때문에 토지거래허가 대상이 아닌 주택도 대출이나 세금에서 별도 규제를 받을 수 있습니다.

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무주택자는 아파트를 어떻게 사야 할까?

실제로 들어가 살 무주택자라면 토허구역에서도 아파트를 살 수 있습니다.

“토지거래허가구역이 됐으니 집을 못 산다”는 뜻은 아닙니다.

달라지는 것은 매수 절차와 실거주 의무입니다.

무주택 실수요자의 기본 절차

1. 현재 무주택 여부와 자금계획을 확인합니다.
2. 은행에서 대출 가능 금액을 먼저 조회합니다.
3. 매수할 아파트의 기존 임대차계약을 확인합니다.
4. 매도인과 토지거래허가 신청 조건을 합의합니다.
5. 관할 구청에 토지거래허가를 신청합니다.
6. 허가 후 매매계약과 잔금을 진행합니다.
7. 정해진 기간 안에 입주합니다.
8. 취득 후 2년간 직접 거주합니다.

토허구역 허가와 대출 승인은 별개의 문제입니다.

구청에서 실거주 목적을 인정하더라도 은행의 LTV·DSR 심사에서 필요한 대출이 나오지 않을 수 있습니다.

따라서 계약을 진행하기 전 다음 금액을 함께 계산해야 합니다.

• 매매가격
• 현재 보유 현금
• 주택담보대출 가능액
• 취득세
• 중개보수와 등기비용
• 기존 임차인에게 돌려줄 보증금
• 입주 전 필요한 수리·이사 비용

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세입자가 있는 집도 살 수 있을까?

원칙적으로 세입자의 계약기간이 많이 남은 아파트는 거래가 까다롭습니다.

토지거래허가를 받는 매수자는 실제 거주를 목적으로 집을 사야 하기 때문입니다.

세입자가 1년 이상 더 살아야 하는 집을 사면서 “당분간 계속 전세를 주겠다”고 계획하면 실거주 의무와 충돌할 수 있습니다.

다만 무주택자가 기존 세입자의 임대차계약을 존중하면서 집을 살 수 있도록 한시적인 실거주 유예 제도가 시행되고 있습니다.

세입자 있는 집의 실거주 유예는 누가 받을 수 있을까?

다음 요건을 모두 살펴봐야 합니다.

• 매수인이 2026년 5월 12일 당시 무주택세대 구성원일 것
• 허가 신청일까지 무주택 상태를 유지할 것
• 해당 주택이 2026년 5월 12일 현재 임대 중이거나 전세권이 설정돼 있었을 것
• 정해진 임대차 종료기한 요건을 충족할 것
• 2026년 12월 31일까지 관할청에 토지거래허가를 신청할 것
• 허가 후 정해진 기간 안에 주택을 취득할 것

국토교통부는 2026년 5월 12일 당시 임대 중인 주택 전체로 무주택자의 실거주 유예 대상을 확대했습니다. 해당 특례를 이용하려면 2026년 말까지 관할청에 허가를 신청해야 합니다.

특례가 인정되면 기존 임대차계약의 최초 종료일까지 입주가 유예되고, 세입자의 계약이 끝난 뒤 매수자가 들어가 2년 실거주를 시작하는 구조입니다.

무주택자가 세입자 있는 집을 살 때 확인할 서류

• 매수인의 주민등록등본
• 세대원의 주택 보유 여부
• 2026년 5월 12일 당시 임대차계약서
• 임대차계약의 최초 체결일과 종료일
• 계약갱신 여부
• 확정일자 또는 전세권 설정 내역
• 임차보증금 반환계획
• 실제 입주 예정일
• 자금조달계획서

특례 대상인지 애매하다면 계약금을 보내기 전에 관할 구청 토지거래허가 담당 부서에 서류를 보여주고 확인하는 것이 안전합니다.

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전세를 끼고 사는 갭투자는 가능한가?

일반적인 갭투자는 사실상 어렵습니다.

갭투자는 세입자의 보증금을 승계해 집을 산 뒤 매수자가 직접 거주하지 않는 구조입니다.

반면 토허구역의 주택 매수 허가는 매수자의 자기 거주를 전제로 합니다.

따라서 다음과 같은 계획은 허가받기 어렵습니다.

• 세입자를 계속 살게 하면서 장기간 보유
• 매수 직후 새 세입자를 구해 전세를 놓기
• 가격 상승을 기다린 뒤 입주하지 않고 매도
• 가족이나 지인에게 임대한 뒤 본인은 다른 집에 거주
• 실거주한다고 신고한 뒤 실제로는 빈집이나 임대주택으로 사용

앞서 설명한 무주택자 입주 유예는 기존 세입자를 보호하기 위한 한시적 경과조치입니다.

전세를 끼고 투자할 수 있도록 허용한 제도가 아닙니다.

기존 임대차계약이 끝나면 매수자가 직접 입주해 2년 거주해야 합니다.

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6월과 7월 계약자는 어떤 기준을 적용받을까?

이번 지정은 대출 규제와 토지거래허가 시행일이 다르다는 점이 핵심입니다.

계약·신청 시점	토지거래허가	대출 규제
2026년 6월 30일까지	토허 시행 전	계약·계약금 증빙 시 종전 규정 가능
7월 1일~7월 4일	토허 시행 전	강화된 규제지역 기준 적용 가능
7월 5일 이후	사전 허가 필요	강화된 규제지역 기준 적용
가계약금만 송금	계약 성립 여부 개별 판단	계약 내용·계약금 증빙 필요

6월 30일까지 계약했다면

금융위원회는 6월 30일까지 다음 중 하나를 완료한 사람에게 종전 대출 규정을 적용하는 경과조치를 뒀습니다.

• 금융회사 전산에 대출 신청 접수 완료
• 주택매매계약 체결
• 계약금 납부 사실 증명

따라서 6월 30일까지 계약서를 작성하고 계약금을 지급했다면 은행에 계약서와 이체내역을 제출해 경과조치 적용 여부를 확인할 수 있습니다.

토지거래허가제는 7월 5일부터 시행됐으므로 그 전에 법적으로 매매계약이 성립했다면 이번 허가 대상에 포함되지 않는 것이 원칙입니다.

7월 1일부터 7월 4일에 계약했다면

이 기간에는 토지거래허가제가 아직 시행되지 않았습니다.

그러나 대출 규제는 이미 7월 1일부터 시작됐습니다.

즉, 이 기간에 계약했다면 다음과 같이 나뉠 수 있습니다.

• 토지거래허가: 대상 아님
• 주택담보대출: 강화된 LTV 등 적용
• 전세대출 제한: 투기과열지구 기준 확인
• 신용대출 보유자: 규제지역 주택 취득 제한 확인

7월 5일 이후 계약했다면

계약 체결 전에 토지거래허가가 필요합니다.

허가 전 계약금을 먼저 지급했다면 그 돈의 성격과 반환 조건을 두고 분쟁이 생길 수 있으므로 계약서에 허가 조건을 명확히 적어야 합니다.

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가계약금을 보냈다면 계약일로 인정될까?

가계약금 이체일만으로 모든 경과조치가 자동 적용되는 것은 아닙니다.

부동산 매매계약이 성립했다고 보려면 통상 다음과 같은 주요 조건이 합의됐는지를 확인합니다.

• 매매할 아파트가 특정됐는지
• 매매가격이 정해졌는지
• 계약금·중도금·잔금 조건이 정해졌는지
• 계약 당사자가 확정됐는지
• 매도·매수 의사가 명확했는지

가계약금만 보낸 상태라면 다음 자료를 보관해야 합니다.

• 가계약서
• 계약금 이체확인증
• 공인중개사와 주고받은 메시지
• 매도인과 합의한 매매가격
• 잔금일과 특약 내용
• 대출 신청 접수증

토허 적용 여부는 구청이, 대출 경과조치는 금융회사가 판단합니다.

한 기관의 답변만으로 두 문제가 모두 해결되는 것은 아닙니다.

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세입자에게 직접 생기는 의무가 있을까?

기존 세입자가 토지거래허가를 신청하거나 2년 실거주 의무를 지는 것은 아닙니다.

토허구역 지정은 매수자의 계약 허가와 이용 의무를 규정하는 제도이므로, 기존 임대차계약의 효력과 종료 문제는 별도의 주택임대차 관계로 판단해야 합니다.

따라서 집이 팔렸다는 이유만으로 세입자가 바로 나가야 하는 것은 아닙니다.

세입자는 다음 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

• 현재 계약의 정확한 종료일
• 계약갱신청구권 사용 여부
• 새 집주인의 소유권 취득 예정일
• 새 집주인의 실제 입주 예정일
• 보증금 반환 주체
• 잔금일과 보증금 반환일의 관계
• 전출과 열쇠 인도 시점

매수인이 실거주 목적으로 집을 샀더라도 현재 임대차계약 종료 전 퇴거를 일방적으로 강제할 수 있는 것은 아닙니다.

매도인·매수인·세입자가 입주일과 보증금 반환계획을 함께 맞춰야 합니다.

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세입자에게 간접적인 영향은 없을까?

직접적인 허가 의무는 없지만 시장에서는 영향을 받을 수 있습니다.

실거주하지 않는 매수자가 줄어들면 전세를 낀 매매가 감소할 가능성이 있습니다.

반면 기존 세입자가 있는 집의 매매가 어려워지면 집주인이 매물을 거두거나 임대차계약을 유지하는 경우도 생길 수 있습니다.

전세 물량과 가격이 반드시 한 방향으로 움직인다고 단정할 수는 없습니다.

다만 재계약이나 이사를 앞둔 세입자는 이전보다 일찍 다음 내용을 확인하는 편이 좋습니다.

• 집주인이 매도할 계획인지
• 매수 예정자가 실거주할 계획인지
• 계약갱신이 가능한지
• 같은 단지 전세 매물이 얼마나 남았는지
• 보증금 반환대출이 가능한지
• 전세보증 가입이 가능한 집인지

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집주인은 아파트를 팔 수 있을까?

토허구역이 됐다고 매도가 금지되는 것은 아닙니다.

다만 허가받을 수 있는 매수자를 찾아야 합니다.

매수자가 실거주하지 않을 계획이거나 자금조달계획이 불분명하면 허가가 어려울 수 있습니다.

특히 세입자가 있는 집은 다음 조건이 가격과 거래기간에 영향을 줄 수 있습니다.

• 기존 임대차계약 종료일
• 세입자의 갱신청구권 사용 여부
• 매수자의 무주택 여부
• 한시적 입주 유예 적용 여부
• 매수자의 대출 한도
• 보증금 반환 자금 마련 여부

집주인은 매물을 내놓기 전에 임대차계약서 원본과 계약 변경 이력을 정리해두는 것이 좋습니다.

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허가 후 2년 실거주를 못 하면 어떻게 될까?

허가받은 아파트는 허가 목적에 맞게 이용해야 합니다.

자기 거주 목적으로 허가받았다면 취득 후 직접 거주하는 것이 원칙입니다. 자기 거주용 주택의 토지이용 의무기간은 2년입니다.

정당한 사유 없이 입주하지 않거나 임대를 놓는다면 이행명령과 이행강제금 대상이 될 수 있습니다.

이행강제금은 취득가액의 10% 범위에서 매년 부과될 수 있습니다.

불가피한 사정이 생겼다면

다음과 같은 사유가 생겼다고 임의로 집을 비우거나 임대하면 안 됩니다.

• 직장 전근
• 해외 발령
• 장기 치료
• 가족 간병
• 혼인·이혼
• 자녀 교육
• 예상하지 못한 경제적 어려움

정당한 사유로 인정되는지와 이용의무 변경·유예가 가능한지는 관할 구청의 판단을 받아야 합니다.

사정이 생긴 즉시 구청에 문의하고 증빙서류를 제출하는 것이 중요합니다.

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동탄·기흥·구리가 동시에 지정된 이유는 무엇일까?

경기도는 세 지역에서 주택가격과 거래량 증가가 나타나고 있고, 서울 접근성·교통망 확충·반도체 산업 기대 등으로 추가 매수 수요가 유입될 가능성이 있다고 설명했습니다.

지역별 판단 배경은 다음과 같습니다.

화성시 동탄구

• 동탄신도시의 높은 주거 선호
• 광역교통망 확충 기대
• 산업 기반시설 확대 기대
• 투자 수요와 가격 과열 우려

용인시 기흥구

• 서울 접근성
• 반도체 산업 기대
• 인근 지역 상승세의 확산 가능성
• 거래량 증가

구리시

• 서울과 맞닿은 생활권
• 서울 대체 주거 수요
• 교통 개발 기대
• 풍선효과 유입 가능성

경기도는 모든 토지를 묶을 경우 주민의 정상적인 거래까지 불편해질 수 있어, 투기 수요가 집중된 아파트로 허가 대상을 제한했다고 밝혔습니다.

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자주 묻는 질문

Q. 허가 신청은 매수인만 하나요?

원칙적으로 매도인과 매수인이 공동으로 신청합니다.

매매가격, 자금조달계획, 토지이용 목적과 실제 입주계획 등을 제출해야 합니다.

Q. 허가 처리에는 얼마나 걸리나요?

법정 처리기간과 실제 보완 요청 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

계약 일정에는 허가 심사와 추가 서류 제출 기간을 여유 있게 반영하는 것이 좋습니다.

Q. 허가가 거절되면 계약금은 어떻게 되나요?

허가를 조건으로 한 계약이라면 불허가 시 계약금을 반환하는 특약을 두는 것이 일반적입니다.

계약서에 불허가 시 해제·반환 조건이 없다면 분쟁이 생길 수 있습니다.

Q. 분양권과 입주권도 토지거래허가 대상인가요?

아파트 소유권과 토지지분을 취득하는 시점과 거래 유형에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

분양권·입주권·정비사업 물건은 일반 아파트 매매와 계약 구조가 다르므로 관할 구청과 정비사업 담당 부서에 개별 확인해야 합니다.

Q. 가족만 들어가 살고 매수인은 다른 곳에 살아도 되나요?

자기 거주 목적으로 허가받았다면 허가 신청자의 실제 거주 여부가 핵심입니다.

가족만 전입시키는 형식적인 전입은 허가 목적 이행으로 인정되지 않을 수 있습니다.

Q. 전입신고만 하면 2년 실거주로 인정되나요?

전입신고는 중요한 증빙이지만 그것만으로 실제 거주가 모두 인정되는 것은 아닙니다.

전기·수도 사용량, 생활 근거지, 우편물, 가족 거주 형태 등을 통해 실제 거주 여부를 확인할 수 있습니다.

Q. 2027년 12월 31일이 되면 자동 해제되나요?

현재 지정기간은 2027년 12월 31일까지입니다.

시장 상황에 따라 기간 만료 전에 해제될 수도 있고 재지정·연장될 수도 있습니다. 만료 시점에 다시 확인해야 합니다.

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계약 전 확인 순서

동탄·기흥·구리 아파트 매수를 검토한다면 다음 순서대로 확인하는 것이 안전합니다.

1. 아파트 대지지분과 허가 대상 여부를 확인합니다.
2. 현재 세입자와 임대차계약 종료일을 확인합니다.
3. 무주택자 입주 유예 특례 적용 여부를 구청에 문의합니다.
4. 은행에서 LTV·DSR과 실제 대출 가능액을 확인합니다.
5. 취득세와 보증금 반환 자금을 포함해 자금계획을 세웁니다.
6. 허가 불발 시 계약금 반환 특약을 작성합니다.
7. 매도인과 공동으로 토지거래허가를 신청합니다.
8. 허가 후 계약·잔금·입주를 진행합니다.
9. 취득 후 2년 실거주 의무를 지킵니다.

구청의 허가 가능성만 확인하고 계약해서도 안 되고, 은행의 대출 가능 금액만 확인하고 계약해서도 안 됩니다.

토지거래허가와 대출 심사를 모두 통과할 수 있어야 실제 매수가 가능합니다.

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마지막 정리

동탄구·기흥구·구리시의 토지거래허가제는 다음과 같이 기억하면 됩니다.

• 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 적용
• 허가 대상은 기준면적을 넘는 아파트
• 아파트 계약 전 관할 시장·구청장 허가 필요
• 취득 후 원칙적으로 2년 직접 거주
• 일반적인 전세 승계형 갭투자는 어려움
• 무주택자의 세입자 있는 집 매수에는 2026년 말까지 한시적 입주 유예 가능
• 대출 규제는 토허보다 빠른 7월 1일부터 적용
• 6월 30일까지 계약·계약금 증빙이 있으면 대출 경과조치 가능
• 7월 1~4일 계약은 토허 시행 전이지만 강화된 대출 규제는 적용될 수 있음
• 가계약은 계약 내용과 계약금 지급 자료를 개별 판단

뉴스에서 “토허구역 지정”이라는 말만 보면 집을 아예 살 수 없게 된 것으로 느껴질 수 있습니다.

실제로는 실거주할 사람은 허가받고 살 수 있지만, 계약 순서와 세입자 일정, 대출 한도를 이전보다 훨씬 먼저 확인해야 하는 시장으로 바뀐 것입니다.

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공식 출처

• 경기도, 용인 기흥·화성 동탄·구리 토지거래허가구역 신규 지정
• 용인특례시, 기흥구 토지거래허가구역 시행 안내
• 금융위원회, 규제지역 추가 지정 관련 긴급 가계부채 점검회의
• 국토교통부, 세입자 있는 주택 실거주 유예 확대 안내
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 및 시행령
• 토지거래업무처리규정

※ 계약 성립 여부, 입주 유예와 이용의무 예외는 개별 계약과 제출서류에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 계약금 지급 전 관할 구청과 대출은행에 각각 확인하는 것이 안전합니다.