매도인 근저당 셀러파이낸싱이란 — 합법일까, 이자·담보 순위까지 정리

매도인이 집값 일부를 나중에 받고 매수인 소유 주택에 근저당을 설정하는 셀러파이낸싱. 거래 자체는 가능하지만 이자 약정, 은행 근저당 순위, 실거래 신고, 세금과 말소 조건을 반드시 확인해야 합니다.

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은행 대출만으로 집값을 마련하지 못했을 때, 집을 파는 사람이 매매대금 일부를 나중에 받기로 하는 거래가 있습니다.

이른바 셀러파이낸싱입니다.

매도인은 아직 받지 못한 잔금을 채권으로 남기고, 매수인 앞으로 넘어간 집에 자신의 근저당을 설정합니다.

결론부터 말하면 실제 매매대금 채무가 있고 이를 담보하기 위해 근저당을 설정하는 거래 자체는 불법이 아닙니다.

그러나 은행이 하던 대출 심사와 계약 관리를 개인이 직접 맡는 구조입니다. 계약을 허술하게 작성하면 매수인은 집을 경매로 잃을 수 있고, 매도인은 집을 넘기고도 잔금을 회수하지 못할 수 있습니다.

기준일: 2026년 7월 21일

매도인 근저당 (셀러파이낸싱)

매도인 근저당 핵심만 먼저 보기

궁금한 점	답
셀러파이낸싱이란	매도인이 집값 일부를 나중에 받는 자금조달 방식
매도인 근저당이란	미지급 매매대금을 담보하기 위해 매도인이 설정한 근저당
집 소유자는	소유권이전 후에는 매수인
매도인의 지위는	돈을 받을 채권자이자 근저당권자
매도인이 이자도 받나	이자 약정을 한 경우에만 받음
매수인이 못 갚으면	매도인이 경매 등 담보권 실행 가능
법적으로 가능한가	실제 채무와 계약이 있다면 가능
가장 큰 위험은	상환 실패, 담보 순위, 세금·신고 누락

매도인 근저당과 셀러파이낸싱은 같은 뜻인가요?

완전히 같은 말은 아닙니다.

셀러파이낸싱은 매도인이 매수인의 자금 마련을 돕는 거래를 넓게 가리키는 시장 표현입니다.

매도인이 현금을 새로 빌려주는 경우도 있지만, 부동산 거래에서는 집값 일부를 받지 않고 일정 기간 기다려주는 형태로 설명할 수 있습니다.

매도인 근저당은 그 미지급 대금을 안전하게 받기 위한 담보장치입니다.

근저당권은 채무의 최고액을 정하고 일정 범위의 채무를 담보하는 권리입니다. 다만 근저당만 등기했다고 실제 빚이 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 대법원도 근저당권 설정과 별도로 담보할 채권을 발생시키는 계약이나 법률행위가 있어야 한다고 보고 있습니다.

따라서 다음 두 가지가 함께 있어야 합니다.

• 매수인이 매도인에게 얼마를 갚아야 하는지 정한 채무 약정
• 그 채무를 담보하는 근저당권 설정등기

등기부에 근저당만 있고 실제 채무를 확인할 계약서와 자금 흐름이 없다면 분쟁이 생길 수 있습니다.

10억원짜리 집으로 보면 어떻게 거래되나요?

집값이 10억원인데 매수인이 당장 지급할 수 있는 돈이 6억원이라고 가정해보겠습니다.

거래 구조는 다음과 같습니다.

1. 매수인이 매도인에게 6억원을 지급합니다.
2. 부족한 4억원은 일정 기간 뒤 갚기로 약정합니다.
3. 집 소유권은 매수인 앞으로 이전합니다.
4. 매수인 명의가 된 집에 매도인 근저당을 설정합니다.
5. 매수인은 약정에 따라 4억원을 나눠 갚거나 만기에 상환합니다.
6. 이자 약정이 있다면 원금과 별도로 이자를 지급합니다.
7. 모든 채무를 상환하면 매도인이 근저당 말소에 협조합니다.

소유권이전등기가 끝나면 집주인은 매수인입니다.

매도인은 더 이상 집주인이 아니라 돈을 받을 권리를 가진 채권자이자 근저당권자가 됩니다.

저당권은 담보 부동산의 점유를 빼앗지 않으면서, 채무가 이행되지 않을 때 다른 일반 채권자보다 우선해 변제받을 수 있도록 하는 권리입니다. 저당권과 근저당권은 등기를 해야 효력이 생깁니다.

매수인이 돈을 못 갚으면 매도인이 집을 바로 가져가나요?

바로 소유권을 되찾는 것은 아닙니다.

집은 이미 매수인 소유이므로 매도인이 마음대로 들어가거나 소유권을 다시 자신의 명의로 돌릴 수 없습니다.

매도인은 근저당권을 바탕으로 법원에 경매를 신청하고, 매각대금에서 채권을 배당받는 절차를 밟아야 합니다.

경매가격이 낮거나 매도인보다 먼저 돈을 받아갈 선순위 권리가 있다면, 매도인이 미지급 잔금 전액을 회수하지 못할 수도 있습니다.

따라서 매도인이 근저당을 설정했다고 해서 돈을 모두 돌려받는 것이 보장되는 것은 아닙니다.

매도인 근저당 거래는 합법인가요?

실제 매매계약과 미지급 대금이 있고, 이를 담보하기 위한 근저당을 정상적으로 설정한다면 가능한 거래입니다.

중요한 것은 거래의 이름보다 실제 내용입니다.

다음 사항이 사실과 일치해야 합니다.

• 실제 매매가격
• 계약금·중도금·지급한 잔금
• 아직 지급하지 않은 금액
• 이자 여부와 이율
• 상환기일
• 근저당이 담보하는 채무
• 계좌를 통한 실제 지급 내역

반대로 실제 채무가 없는데 근저당만 형식적으로 설정하거나, 실제 거래가격과 다른 계약서를 작성하면 별도 법적·세무 문제가 생길 수 있습니다.

근저당의 채권최고액은 실제 빌린 원금과도 다릅니다.

예를 들어 등기부에 채권최고액 5억원이 적혀 있다고 해서 실제 미지급 잔금이 반드시 5억원이라는 뜻은 아닙니다. 채권최고액은 근저당이 담보할 수 있는 상한이며, 실제 원금은 매매계약서와 채무 약정서로 확인해야 합니다.

매도인은 이자도 받나요?

받을 수도 있고, 받지 않을 수도 있습니다.

매도인 근저당을 설정했다고 이자가 자동으로 발생하는 것은 아닙니다.

근저당은 돈을 받지 못할 상황에 대비한 담보입니다. 매도인이 일반이자를 받을지는 별도의 계약으로 정합니다.

이자를 받기로 한 경우

미지급 잔금이 4억원이고 연 5%로 약정했다면 연간 이자는 2,000만원입니다.

계약에 따라 다음과 같이 갚을 수 있습니다.

• 매월 이자를 내고 만기에 원금을 한꺼번에 상환
• 매월 원금과 이자를 함께 분할 상환
• 일정 기간 뒤 원금과 이자를 일시에 지급

계약서에는 단순히 ‘이자 별도’라고 적지 말고 연 이자율, 계산 시작일, 지급일과 상환방식을 구체적으로 정해야 합니다.

무이자로 합의한 경우

당사자가 무이자로 합의했다면 약정한 만기까지 원금만 갚을 수도 있습니다.

다만 만기까지 갚지 않으면 그때부터는 일반이자가 아니라 채무불이행에 따른 지연손해금 문제가 생깁니다.

금전채무를 제때 이행하지 않으면 약정한 지연이율이나 민법상 법정이율을 기준으로 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 일반이자와 연체 후 발생하는 지연손해금은 구분해 작성해야 합니다.

근저당은 담보이고, 이자는 계약입니다.
근저당이 설정됐다는 사실만으로 매수인이 일반이자를 내야 하는 것은 아닙니다.

매도인 대출 이자율은 얼마까지 정할 수 있나요?

미지급 잔금을 금전대차나 준소비대차 형태로 구성한다면 이자제한법을 검토해야 합니다.

현재 금전대차 계약상 최고이자율은 **연 20%**입니다. 수수료나 사례금처럼 다른 이름으로 받더라도 실질적으로 돈을 사용한 대가라면 이자로 판단될 수 있습니다.

계약서에는 다음 사항을 분리해 적는 편이 안전합니다.

• 일반 약정이자율
• 연체 이후 적용할 지연이율
• 이자 계산 시작일
• 매월 지급일
• 원금 분할상환 또는 만기일시상환 여부
• 중도상환 가능 여부
• 일정 기간 연체 시 남은 원금의 즉시 상환 조건

다만 단순한 매매대금 분할지급인지, 별도의 금전대차로 전환한 것인지는 계약 내용과 실제 거래 구조에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

매도인이 받은 이자에도 세금이 붙나요?

별도의 개인 간 대여금 구조로 이자를 받는다면 매도인의 이자는 일반적으로 비영업대금의 이익으로 분류될 수 있습니다.

국세청이 안내하는 비영업대금 이익의 소득세 원천징수세율은 25%이며, 지방소득세도 별도로 처리해야 합니다.

특히 개인 간 거래라고 세금 처리가 사라지는 것은 아닙니다.

국세청은 사업자등록번호가 없는 개인이라도 사인 간 금전거래의 이자를 지급한다면 원천징수 의무자가 될 수 있다고 안내합니다. 원천징수한 세금의 신고·납부와 지급명세서 제출 문제도 발생할 수 있습니다.

따라서 매수인이 약정이자 전액을 매도인 계좌에 송금하는 것으로 끝난다고 단정하면 안 됩니다.

계약 전 확인할 내용은 다음과 같습니다.

• 이자가 비영업대금의 이익에 해당하는지
• 매수인이 원천징수를 해야 하는지
• 원천세와 지방소득세 신고 방법
• 지급명세서 제출 여부
• 매도인의 종합소득세 신고 여부

매매대금의 단순 분할지급인지 별도 대여금인지에 따라 세무 처리가 달라질 수 있으므로 계약 구조를 세무사에게 먼저 확인해야 합니다.

무이자로 빌려주면 세금 문제도 없나요?

무이자라고 무조건 문제가 되는 것도 아니고, 세금 검토가 필요 없는 것도 아닙니다.

상속세 및 증여세법은 타인에게 금전을 무상 또는 적정이자율보다 낮게 빌려 얻은 일정 수준 이상의 이익을 증여재산가액으로 볼 수 있도록 규정하고 있습니다.

특히 가족이나 특수관계인 사이에서 거액을 장기간 무이자 또는 현저히 낮은 이자로 빌려준다면 증여세 여부를 확인해야 합니다. 특수관계인이 아닌 거래도 거래 관행상 정당한 사유가 없는 경우에는 검토 대상이 될 수 있습니다.

다만 정상적인 부동산 매매 과정에서 매도인이 잔금 지급을 유예한 것인지, 별도의 금전을 무상 대여한 것인지는 구체적인 계약에 따라 달라집니다.

무이자라는 이유만으로 바로 증여라고 단정해서도 안 되며, 반대로 서로 합의했다는 이유로 세금 검토를 생략해서도 안 됩니다.

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매도인 근저당을 이용한 셀러파이낸싱은 방식 자체가 불법은 아닙니다.

거래 구조는 다음과 같습니다.

집은 매수인 명의로 이전하고
아직 받지 않은 집값은 매도인의 채권으로 남기며
매수인 명의 집에 매도인 근저당을 설정합니다.

 

매도인이 이자를 받는지는 별도 계약으로 정합니다.

이자 약정이 없다면 만기 전 일반이자가 자동으로 붙지 않습니다. 하지만 상환기일이 지나면 지연손해금이 발생할 수 있습니다.

거래 전에 최소한 다음 사항은 확인해야 합니다.

• 실제 매매가격과 미지급 잔금
• 기존 은행 근저당과 담보 순위
• 원금·이자·연체 조건
• 상환할 현실적인 자금계획
• 부동산 거래신고와 자금조달계획서
• 양도소득세와 이자소득세
• 전액 상환 후 근저당 말소 방법

가능한 거래와 안전한 거래는 다릅니다.

은행 근저당과 매도인 근저당 중 누가 먼저 돈을 받나요?

담보 순위는 매우 중요합니다.

은행 대출을 함께 이용한다면 은행이 1순위 근저당을 요구하고 매도인은 2순위가 되는 구조가 흔히 검토됩니다.

집이 경매로 넘어갔을 때는 선순위 권리자가 먼저 배당받고, 후순위 권리자는 남은 금액 안에서만 돈을 받을 수 있습니다. 경매에서는 근저당권·압류·가압류 등 가장 먼저 등기된 권리와 그보다 앞선 권리 여부가 배당과 인수 관계에 큰 영향을 줍니다.

 

예를 들어 경매 배당 가능 금액이 8억원이고 선순위 은행 채권이 6억원이라면, 후순위 매도인이 받을 수 있는 재원은 원칙적으로 남은 범위 안에서 결정됩니다.

미지급 잔금이 4억원이어도 담보가치가 부족하면 전액을 회수하지 못할 수 있습니다.

매수인 역시 계약 전에 은행에 다음 사항을 확인해야 합니다.

• 매도인 근저당이 있는 상태에서 대출이 가능한지
• 은행이 반드시 1순위를 요구하는지
• 매도인 근저당을 후순위로 설정할 수 있는지
• 소유권이전과 대출 실행 순서를 어떻게 맞출지
• 향후 대환대출 때 매도인 근저당 말소가 필요한지

구두로 “대출에 문제없다”는 말만 듣고 계약하지 말고 실제 대출 구조를 은행에 설명한 뒤 확인해야 합니다.

매수인에게 생길 수 있는 문제는 무엇인가요?

상환하지 못하면 집이 경매로 넘어갈 수 있습니다

은행이 아닌 개인에게 갚을 돈이라도 근저당이 설정돼 있다면 담보권 실행 대상이 됩니다.

집이 본인 명의라는 이유만으로 안전한 것은 아닙니다.

만기일에 큰돈을 한꺼번에 마련해야 할 수 있습니다

매월 이자만 지급하고 원금은 만기에 전액 상환하는 계약이라면 몇 년 뒤 다시 거액을 마련해야 합니다.

“그때 은행 대출로 바꾸면 된다”는 예상만으로 계약하면 위험합니다.

대출 규제, 소득, 신용도와 집값이 달라지면 대환대출이 나오지 않을 수 있습니다.

집을 다시 팔기 어려울 수 있습니다

매도인 근저당이 남은 집을 새 매수인이 그대로 인수하려 하지 않을 수 있습니다.

집을 팔 때 기존 채무를 상환하고 매도인 근저당을 동시에 말소하는 절차가 필요할 수 있습니다.

돈을 다 갚아도 근저당은 자동 말소되지 않습니다

채무를 전부 갚았다고 등기부의 근저당이 자동으로 지워지는 것은 아닙니다.

근저당권자의 말소 협조와 말소등기 신청이 필요합니다. 근저당권 말소등기에는 신청서와 등기필증 등 필요한 서류가 요구됩니다.

계약서에 전액 상환 후 며칠 이내에 말소서류를 제공할 것인지 적어두는 것이 좋습니다.

매도인에게는 어떤 위험이 있나요?

소유권을 먼저 넘겨야 합니다

매도인은 잔금을 모두 받지 못한 상태에서 집 소유권을 매수인에게 넘깁니다.

매수인이 연체하더라도 매도인이 계약 한 줄만으로 집을 즉시 되찾을 수는 없습니다.

경매를 해도 전액을 못 받을 수 있습니다

은행보다 후순위이거나 집값이 하락하면 경매 배당금이 미지급 잔금보다 적을 수 있습니다.

담보가치를 평가할 때는 현재 매매가격만 보지 말고 선순위 채권과 보수적인 경매 예상가격까지 고려해야 합니다.

양도세를 먼저 내야 할 수 있습니다

부동산 양도 시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날입니다.

그러나 대금을 모두 받기 전에 소유권이전등기를 마쳤다면 등기접수일이 양도 시기가 될 수 있습니다. 매도인은 잔금을 장기간 나눠 받으면서도 양도소득세 신고·납부 시점은 먼저 도래할 수 있습니다.

즉, 아직 받지 못한 돈이 많은데 세금은 먼저 납부해야 하는 현금흐름 문제가 생길 수 있습니다.

부동산 실거래 신고에는 어떻게 적나요?

매도인 근저당 거래도 실제 매매계약입니다.

부동산 매매계약은 계약 체결일부터 30일 이내에 거래가격 등 신고사항을 관할 신고관청에 신고해야 합니다. 공인중개사가 계약서를 작성했다면 중개사가 신고합니다.

 

자금조달계획서 제출 대상 거래라면 매도인에게 빌리거나 나중에 지급하기로 한 금액을 숨기면 안 됩니다.

자금조달계획서에서 사채 또는 그 밖의 차입금으로 적는 금액은 금전을 빌린 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류를 제출하도록 안내됩니다.

다음과 같은 방식은 피해야 합니다.

• 실제보다 낮은 가격으로 거래 신고
• 매도인에게 갚을 돈을 자기자금으로 표시
• 실제로 상환할 의사가 없는 허위 차용증 작성
• 이자와 잔금을 이면계약으로 숨김
• 계좌이체 없이 현금 거래만 반복

은행 대출을 받지 않았다고 자금 출처 확인 대상에서 제외되는 것은 아닙니다.

계약서는 어떻게 작성해야 하나요?

일반 매매계약서 특약에 “잔금은 추후 지급한다”라고 한 줄 적는 것만으로는 부족합니다.

최소한 세 가지 관계를 구분해 작성하는 편이 안전합니다.

부동산 매매계약서

• 실제 총매매가격
• 계약금과 중도금
• 소유권이전일까지 지급할 금액
• 나중에 지급할 미지급 잔금
• 기존 근저당 말소 조건
• 소유권이전일
• 세금과 등기비용 부담

미지급 대금 또는 채무 약정서

• 실제 원금
• 일반이자 유무와 이자율
• 이자 계산 시작일
• 원금 상환방식
• 최종 만기일
• 연체이율
• 중도상환 가능 여부
• 기한이익 상실 조건
• 원천징수와 세금 처리방법

근저당권 설정계약서

• 근저당권자와 채무자
• 담보할 채무의 정확한 범위
• 채권최고액
• 선순위·후순위
• 등기비용 부담
• 상환 완료 후 말소기한
• 말소서류 제공 의무

소유권이전등기와 매도인 근저당 설정등기는 법무사를 통해 같은 날 연속으로 접수되도록 설계하는 편이 안전합니다.

매도인은 소유권만 넘기고 근저당 설정이 누락되는 위험을 막아야 하고, 매수인은 계약과 다른 과도한 근저당이 설정되지 않는지 확인해야 합니다.

이런 조건이면 계약을 다시 검토해야 합니다

다음 중 하나라도 해당한다면 서명 전에 거래를 멈추고 확인하는 편이 낫습니다.

• 실제 거래가격보다 낮게 신고하자고 한다
• 미지급 잔금을 자금조달계획서에 쓰지 말라고 한다
• 기존 은행 근저당을 언제 말소할지 정하지 않는다
• 실제 원금과 채권최고액의 차이를 설명하지 못한다
• 채무 약정서 없이 근저당만 설정하려 한다
• 만기 상환계획이 “나중에 대출받는다”뿐이다
• 일반이자와 연체이자를 구분하지 않는다
• 이자 원천징수와 세금 문제를 확인하지 않는다
• 원금을 모두 갚은 뒤 근저당 말소기한이 없다
• 매수인의 추가 대출이나 임대 가능 여부가 불분명하다

매도인 근저당은 계약서를 잘 쓰면 끝나는 단순한 특약이 아닙니다.

매수인의 상환능력, 집의 담보가치, 등기 순위와 세금까지 함께 계산해야 합니다.

자주 묻는 질문

매도인 근저당이 있으면 집은 아직 매도인 소유인가요?

아닙니다.

소유권이전등기가 완료됐다면 집의 소유자는 매수인입니다.

매도인은 집주인이 아니라 미지급 대금을 받을 채권자이자 근저당권자입니다.

매도인에게 반드시 이자를 내야 하나요?

아닙니다.

이자 지급 여부는 별도 약정으로 정합니다. 근저당이 설정됐다는 이유만으로 만기 전 일반이자가 자동 발생하지 않습니다.

다만 상환기일을 넘기면 지연손해금이 발생할 수 있습니다.

채권최고액이 실제 빌린 돈인가요?

아닙니다.

채권최고액은 근저당으로 담보할 수 있는 최고 한도입니다.

실제 미지급 원금은 매매계약서와 채무 약정서, 상환내역을 확인해야 합니다.

돈을 다 갚으면 근저당이 자동으로 없어지나요?

자동으로 말소되지 않습니다.

매도인이 말소서류를 제공하고 근저당권 말소등기를 신청해야 등기부에서 사라집니다.

매도인이 2순위여도 안전한가요?

집의 담보가치와 선순위 채무 규모에 따라 달라집니다.

집이 경매로 매각됐을 때 선순위 은행 등이 먼저 배당받고 남는 금액이 부족하면, 후순위 매도인은 잔금 전액을 받지 못할 수 있습니다.

매도인은 대부업 등록을 해야 하나요?

자기 집을 매도하면서 일회성으로 잔금을 유예했다고 곧바로 대부업자로 단정되지는 않습니다.

다만 여러 사람을 상대로 유사한 대여 거래를 반복·계속하면서 이익을 얻는다면 대부업 해당 여부를 별도로 검토해야 합니다.

공인중개사가 계약서를 작성하면 충분한가요?

일반적인 매매계약 외에 채무 약정, 담보 순위, 근저당 설정과 말소, 이자 원천징수 문제가 함께 발생합니다.

공인중개사의 중개뿐 아니라 법무사 또는 변호사에게 등기·담보 구조를, 세무사에게 양도세와 이자소득 처리를 각각 확인하는 것이 안전합니다.

마무리

매도인 근저당을 이용한 셀러파이낸싱은 집을 파는 사람이 매수인의 부족한 자금을 대신 부담하는 구조입니다.

은행 대출과 다른 점은 은행 대신 매도인이 채권자가 된다는 것입니다.

 

거래 방식 자체는 설계할 수 있지만, 일반 매매보다 확인해야 할 내용은 훨씬 많습니다.

매수인은 만기에 실제로 갚을 수 있는지를 먼저 봐야 합니다.

 

매도인은 경매에 넘어가더라도 잔금을 회수할 수 있을 만큼 담보가 남는지를 따져야 합니다.

마지막으로 확인할 것은 여섯 가지입니다.

실제 미지급 원금
이자와 연체 조건
은행과 매도인의 담보 순위
실거래 신고와 자금 출처
양도세와 이자소득세
전액 상환 후 근저당 말소

 

매도인 근저당은 단순히 ‘은행 대출을 대신하는 방법’으로만 접근할 거래가 아닙니다.

가능한 거래인지보다, 끝까지 상환하고 안전하게 말소할 수 있는 거래인지를 먼저 확인해야 합니다.

공식 출처

• 국가법령정보센터 민법상 저당권·근저당권 및 관련 대법원 판례.
• 국가법령정보센터 이자제한법상 최고이자율.
• 국세청 비영업대금의 이익과 원천징수 안내.
• 찾기 쉬운 생활법령정보 부동산 거래신고·자금조달계획서 안내.
• 국세청 대금 청산 전 소유권이전 시 양도시기 안내.
• 국가법령정보센터 금전 무상대출 등에 따른 증여이익 규정.

기준일: 2026년 7월 21일