주택 취득세 계산법 — 6억·9억 세율, 생애최초 200만 감면과 분양옵션 기준 (2026)

분양 계약을 해본 입장에서, 옵션 금액이 취득가에 붙는 걸 잔금 단계에서야 아는 분들을 여럿 봤습니다.

 

주택 취득세는 6억 원 이하 1%, 6억 원 초과부터 세율이 올라가며 9억 원부터 일반세율 3%가 적용됩니다. 생애최초 200만 원 감면, 다주택 중과, 일시적 2주택과 분양아파트 옵션비 포함 기준까지 정리했습니다.

요약

주택 취득세는 집값만 넣어 계산하면 틀릴 수 있습니다. 취득가격, 취득 후 주택 수, 조정대상지역 여부, 전용면적, 생애최초 감면을 함께 확인해야 합니다. 분양아파트는 발코니 확장비와 시스템에어컨 등 추가 선택품목도 계약 형태에 따라 구분해야 합니다.

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주택 취득세는 어떻게 계산할까요?

집을 살 때 대출금과 중개보수는 미리 계산하지만 취득세는 잔금 직전에 확인하는 경우가 많습니다.

전용면적 85㎡ 이하 주택을 일반세율로 취득한다면 총세금은 대략 다음과 같습니다.

• 5억 원 주택: 약 550만 원
• 7억5천만 원 주택: 약 1,650만 원
• 9억 원 주택: 약 2,970만 원
• 10억 원 주택: 약 3,300만 원

주택 취득세의 핵심 경계는 6억 원과 9억 원입니다.

 

6억 원까지는 1%, 6억 원을 넘으면 세율이 점차 올라가고, 9억 원부터 일반 취득세율 3%가 유지됩니다.

(2026년 7월 기준)

주택 취득세 핵심정리

 

주택 취득세율은 얼마인가요?

아래는 개인이 주택을 유상으로 취득하면서 다주택 중과를 적용받지 않는 경우의 취득세 본세율입니다.

취득가격·조건	취득세 본세율
6억 원 이하	1%
6억 원 초과~9억 원 이하	1~3%
9억 원 초과	3%
조정대상지역 2주택 등	8%
조정대상지역 3주택 이상 등	12%
생애최초 일반주택	최대 200만 원 감면
일부 소형주택·인구감소지역	최대 300만 원 감면

지방세법은 주택 취득 당시 가격이 6억 원 이하이면 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하이면 계산식에 따른 1~3%, 9억 원 초과이면 3%를 적용하도록 규정하고 있습니다.

지방교육세가 별도로 붙고, 전용면적 85㎡를 초과하면 일반적으로 농어촌특별세도 추가됩니다.

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취득세를 계산할 때 필요한 정보는 다음 다섯 가지입니다.

실제 취득가격
→ 취득 후 주택 수
→ 조정대상지역 여부
→ 전용면적 85㎡ 초과 여부
→ 생애최초 감면 대상 여부

분양아파트라면 기본 분양가 외에 발코니 확장비와 추가 선택품목 중 무엇이 취득가격에 포함되는지도 구분해야 합니다.

모든 옵션비를 무조건 더하는 것도, 전부 빼는 것도 정확하지 않습니다.

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6억 원을 넘으면 세금이 갑자기 뛰나요?

6억 원은 세금이 갑자기 폭증하는 절벽이 아닙니다.

6억 원까지는 취득세 본세율이 1%로 고정되고, 6억 원을 넘으면 가격에 비례해 조금씩 올라갑니다.

6억 원 초과 9억 원 이하 구간의 계산식은 다음과 같습니다.

취득세율 = 취득가격을 억 원으로 표시한 금액 × ⅔－3

계산하면 다음과 같습니다.

• 6억 원: 1%
• 6억5천만 원: 약 1.3333%
• 7억5천만 원: 2%
• 8억 원: 약 2.3333%
• 9억 원: 3%

지방세법은 이 구간의 세율을 소수점 넷째 자리까지 계산하도록 정하고 있습니다.

5억9천만 원과 6억1천만 원 비교

1주택 일반세율, 전용면적 85㎡ 이하, 감면 없음으로 계산하면 다음과 같습니다.

• 5억9천만 원: 취득세와 지방교육세 약 649만 원
• 6억1천만 원: 약 716만 원
• 총세금 차이: 약 67만 원

매매가격이 2천만 원 높아진 만큼 세금도 증가하지만, 6억 원을 넘었다는 이유만으로 수백만 원이 한꺼번에 붙는 구조는 아닙니다.

다만 6억 원 이후에는 집값과 세율이 함께 올라가기 때문에 7억·8억·9억 원으로 갈수록 취득세 증가 속도가 빨라집니다.

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9억 원을 넘으면 100억·200억 주택도 3%인가요?

일반적인 개인의 주택 유상취득이라면 취득세 본세율은 3%입니다.

• 10억 원: 3%
• 50억 원: 3%
• 100억 원: 3%
• 200억 원: 3%

100억 원 주택의 취득세 본세는 3억 원, 200억 원 주택은 6억 원이지만 세율 자체는 같습니다. 지방세법상 일반 주택 유상취득 세율은 9억 원 초과부터 3%로 고정됩니다.

다만 다음에 해당하면 단순히 3%만 적용할 수 없습니다.

• 다주택 중과 대상
• 법인이 취득하는 주택
• 지방세법상 고급주택
• 증여·상속·신축 등 일반 매매가 아닌 취득
• 별장 등 별도 중과 대상

집값이 비싸다는 이유만으로 자동 중과되는 것은 아니지만, 면적과 시가표준액 등을 포함한 고급주택 요건을 충족하면 별도 중과 가능성이 있습니다.

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실제 취득세는 어느 정도 준비해야 하나요?

아래 금액은 개인 1주택 일반세율, 전용면적 85㎡ 이하, 생애최초 감면 없음을 기준으로 한 예시입니다.

주택 취득가격취득세율취득세＋지방교육세

주택 취득가격	취득세율	취득세+지방교육세
5억 원	1%	약 550만 원
5억9천만 원	1%	약 649만 원
6억1천만 원	약 1.0667%	약 716만 원
7억5천만 원	2%	약 1,650만 원
9억 원	3%	약 2,970만 원
10억 원	3%	약 3,300만 원

전용면적 85㎡를 초과하거나 다주택 중과 대상이라면 금액이 달라집니다.

 

👉 취득세 계산기 — 가격·주택 수·면적·생애최초 입력

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다주택자는 언제 8%와 12%가 적용되나요?

다주택 취득세는 현재 몇 채를 가지고 있는지뿐 아니라 새로 취득하는 주택이 조정대상지역에 있는지도 확인합니다.

일반적인 구분은 다음과 같습니다.

• 무주택자가 첫 주택 취득: 1~3%
• 1주택자가 비조정지역 두 번째 주택 취득: 1~3%
• 1주택자가 조정대상지역 두 번째 주택 취득: 8%
• 비조정지역에서 세 번째 주택 취득: 8%
• 조정대상지역에서 세 번째 이상 주택 취득: 12%
• 비조정지역에서 네 번째 이상 주택 취득: 12%
• 법인이 주택 취득: 원칙적으로 12%

법원 판결에서도 조정대상지역의 1세대 2주택 취득에는 지방세법상 8% 세율이 적용되는 구조가 확인됩니다.

예를 들어 조정대상지역에서 두 번째 5억 원 주택을 취득하면 취득세 본세만 4천만 원입니다.

일반세율 본세 500만 원과 비교하면 3,500만 원 차이가 납니다.

다만 분양권, 입주권, 주거용 오피스텔, 상속주택, 일정한 저가주택 등은 주택 수 계산에 별도 기준이나 예외가 있을 수 있습니다.

계약 전에 세대원 전체의 보유 내역을 확인하는 편이 안전합니다.

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이사 때문에 잠시 2주택이 되면 어떻게 되나요?

기존 주택을 가진 상태에서 이사를 위해 새 주택을 취득하는 일시적 2주택은 요건을 충족하면 일반세율 1~3%를 적용받을 수 있습니다.

현재 취득세의 종전 주택 처분기한은 신규 주택 취득일부터 3년입니다.

과거에는 조정대상지역 여부에 따라 2년과 3년으로 나뉘었지만, 2023년부터 지역과 관계없이 3년으로 통일됐습니다.

3년 안에 종전 주택을 처분하지 않으면 중과세율과 일반세율의 차액 및 가산세가 추가로 부과될 수 있습니다.

취득세의 일시적 2주택 요건과 양도소득세의 일시적 2주택 비과세 요건은 완전히 같지 않습니다.

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생애최초 취득세는 누가 200만 원을 감면받나요?

2026년 현재 일반적인 생애최초 주택 취득세 감면 한도는 최대 200만 원입니다.

주요 조건은 다음과 같습니다.

• 본인과 배우자가 과거 주택을 소유한 사실이 없을 것
• 미성년자가 아닐 것
• 본인이 거주할 목적으로 취득할 것
• 증여가 아닌 유상거래로 취득할 것
• 취득 당시 가격이 12억 원 이하일 것
• 법에서 정한 감면 적용기간 안에 취득할 것

취득세 산출액이 200만 원 이하라면 전액 면제되고, 200만 원을 넘으면 산출세액에서 200만 원을 공제합니다.

공동명의로 취득해도 부부가 각각 200만 원씩 받는 것이 아니라 해당 주택의 총감면액이 200만 원입니다.

일부 주택은 최대 300만 원입니다

현행 규정은 일정한 인구감소지역 주택과 소형 비아파트 주택 등에 대해 최대 300만 원 감면 규정을 두고 있습니다.

해당 주택은 면적·지역·취득가격 등 추가 조건이 있으므로 일반 아파트의 생애최초 200만 원 감면과 구분해야 합니다.

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5억 원 생애최초 주택은 얼마를 내나요?

전용면적 85㎡ 이하, 일반적인 200만 원 감면 대상이라고 가정하면 다음과 같습니다.

• 취득세 본세: 500만 원
• 생애최초 감면: 200만 원
• 감면 후 취득세: 300만 원
• 지방교육세: 약 30만 원
• 총납부액: 약 330만 원

실제 신고 과정에서는 공동명의 여부, 면적, 과세표준과 지방교육세 계산에 따라 원 단위 금액이 달라질 수 있습니다.

 

👉 생애최초 취득세 계산하기

취득세 계산기 — 6억·9억 구간 자동 계산, 생애최초 200만 감면까지 (2026)

 

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생애최초 감면은 자동으로 적용되나요?

자동 감면으로 생각하면 안 됩니다.

취득세를 신고할 때 생애최초 감면 대상임을 확인하고 감면신청서와 필요한 증빙서류를 제출해야 합니다.

법무사에게 등기를 맡긴다면 잔금 전에 다음 내용을 전달하는 편이 좋습니다.

“부부 모두 주택 소유 이력이 없습니다. 생애최초 취득세 감면 대상인지 확인하고 신고에 반영해 주세요.”

이미 일반세율로 전액을 납부했다면 관할 시·군·구 세무부서에 경정청구나 환급 가능 여부를 확인할 수 있습니다.

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생애최초 감면을 받은 뒤 바로 임대해도 되나요?

본인이 거주할 목적으로 취득한 주택이어야 합니다.

현행 법령상 일정 기간 안에 주택을 매각·증여하거나 임대하는 등 감면 목적과 다르게 사용하면 감면받은 취득세가 추징될 수 있습니다.

임차인이 거주 중인 주택을 승계해 매수하거나 실제 입주 시점이 늦어지는 경우에는 예외와 별도 적용기준이 있을 수 있습니다.

취득 당시의 임대차계약서와 적용 법령을 관할 지방자치단체에 확인해야 합니다.

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분양아파트는 옵션비도 취득세에 포함되나요?

모든 옵션비가 자동으로 취득가격에 포함되는 것은 아닙니다.

분양아파트는 비용을 다음처럼 나눠 봐야 합니다.

비용 종류취득가격 판단

비용 종류	취득가격 판단
기본 분양대금	포함
발코니 확장비	포함 가능성이 높음
시스템에어컨	계약 형태와 일체성에 따라 판단
빌트인 냉장고·오븐·쿡탑	계약 형태에 따라 제외 가능
현관 중문·붙박이장	개별 판단
이동식 가구·일반 가전	일반적으로 제외

분양 당시 선택했다는 이유만으로 모든 옵션이 아파트 취득가격이 되는 것은 아닙니다.

반대로 옵션 계약서가 따로 있다는 이유만으로 반드시 제외되는 것도 아닙니다.

핵심은 다음 두 가지입니다.

1. 주택을 취득하기 위해 지급한 비용인지
2. 건축물의 구조와 하나가 돼 부동산의 효용을 이루는지

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옵션비에 부가세를 냈는데 취득세까지 내면 이중과세 아닌가요?

일반 에어컨을 가전매장에서 구입할 때는 부가가치세를 내지만 주택 취득세는 내지 않습니다.

따라서 시스템에어컨이나 빌트인 가전이 주택과 별개의 물품이라면 취득세 과세표준에 포함할 근거도 약해집니다.

다만 세법상 부가가치세와 취득세는 과세 대상이 다릅니다.

• 부가가치세: 물품과 설치 서비스의 공급
• 취득세: 부동산을 취득한 행위

그래서 옵션 가격에 부가가치세가 포함됐다는 사실만으로 취득세에서 자동 제외되지는 않습니다.

정확한 판단 질문은 다음입니다.

이 옵션에 부가가치세가 붙었는가가 아니라,
이 옵션이 부동산의 일부로 취득된 것인가?

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시스템에어컨은 취득가격에서 빼도 되나요?

일률적으로 더하거나 빼면 안 됩니다.

2025년 판결에서는 시스템에어컨, 빌트인 가전, 중문, 붙박이장 등이 아파트 주체 구조와 하나가 돼 건축물 자체의 효용을 이룬다고 보기 어렵다면 취득세 과세표준에 포함하기 어렵다고 판단했습니다.

해당 사건에서는 다음과 같은 사정이 중요하게 검토됐습니다.

• 수분양자가 설치 여부를 선택함
• 아파트 공급계약과 별도로 계약함
• 옵션대금이 분양대금과 분리됨
• 별도 공급업체와 계약함
• 건축물과 분리할 수 없을 정도로 일체화됐다고 보기 어려움

다만 이 판결은 사업시행자 등의 원시취득 과세표준과 관련된 사건입니다.

일반 수분양자가 소유권을 이전받는 모든 경우에 시스템에어컨 옵션을 자동으로 제외하라는 의미는 아닙니다.

조세심판 사례 중에는 건축물에 부착된 시스템에어컨과 빌트인 시설을 건물의 효용을 높이는 부대시설로 보아 취득비용에 포함한 사례도 있습니다.

결국 계약 내용과 설치 상태를 개별적으로 확인해야 합니다.

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분양아파트 계약서는 어떻게 확인해야 하나요?

계약서를 다음 세 묶음으로 나눠 봅니다.

1. 아파트 공급계약서
2. 발코니 확장 계약서
3. 추가 선택품목 계약서

추가 선택품목 계약서에서는 다음 내용을 확인합니다.

• 계약 상대방이 시행사인지 별도 업체인지
• 옵션비가 분양대금에 포함됐는지
• 설치 여부를 수분양자가 선택했는지
• 별도의 세금계산서나 영수증이 있는지
• 철거·교체가 가능한 가전·가구인지
• 건물 구조를 직접 변경하는 공사인지

발코니 확장은 벽체·창호·단열·바닥·난방 등 주택 구조와 연결되므로 일반 가전제품보다 취득가격에 포함될 가능성이 높습니다.

계산기에는 어떻게 입력하나요?

분양아파트 취득세 계산기는 다음처럼 항목을 나누는 것이 좋습니다.

• 기본 분양가
• 발코니 확장비
• 취득가격 포함이 확정된 옵션비
• 포함 여부를 확인 중인 선택품목

시스템에어컨·가전·가구 가격을 자동으로 전부 합산하는 계산기는 실제 신고금액과 차이가 날 수 있습니다.

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분양가가 6억 원 미만인데 확장비를 더하면 6억 원을 넘습니다

취득가격에 포함되는 발코니 확장비나 공사비를 합한 결과가 6억 원을 넘으면 세율 계산도 달라질 수 있습니다.

예를 들어 다음과 같은 경우입니다.

• 기본 분양가: 5억9천만 원
• 취득가격에 포함되는 확장비: 2천만 원
• 취득가격 합계: 6억1천만 원

이 경우 기본 분양가만 보고 1%를 적용하면 실제 신고액과 차이가 생길 수 있습니다.

다만 시스템에어컨이나 빌트인 가전처럼 포함 여부가 불분명한 비용까지 임의로 전부 더하지 말고, 법무사나 관할 지방자치단체에 계약서를 보여주고 확인하는 편이 안전합니다.

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취득세는 언제까지 내야 하나요?

취득세는 원칙적으로 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다.

60일이 지나기 전에 소유권이전등기를 한다면 등기 전까지 취득세를 납부해야 합니다. 일반적인 아파트 매매에서는 잔금일과 등기일이 붙어 있어 잔금 당일 법무사를 통해 처리하는 경우가 많습니다.

따라서 취득세는 잔금 이후에 마련하는 비용이 아닙니다.

다음 금액과 함께 준비해야 합니다.

• 매매 잔금
• 취득세
• 지방교육세
• 농어촌특별세
• 국민주택채권 비용
• 등기·법무사 비용
• 중개보수

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취득세도 카드로 낼 수 있나요?

위택스와 서울시 ETAX 등에서 지방세를 카드로 납부할 수 있습니다.

다만 무이자·부분 무이자 할부는 위택스가 제공하는 혜택이 아니라 카드사가 매월 정하는 행사입니다.

결제 전 카드사 앱에서 다음을 확인합니다.

• 지방세가 무이자 대상인지
• 완전 무이자인지 부분 무이자인지
• 할부 개월 수
• 지방세가 카드 실적에 포함되는지
• 카드 한도가 충분한지

👉 위택스에서 취득세 카드 납부하기

카드사 행사는 매월 바뀌므로 ‘취득세 무이자’가 항상 가능하다고 단정하면 안 됩니다. 위택스는 지방세 신고·조회·납부를 제공하는 공식 서비스입니다.

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공동명의로 사면 취득세가 줄어드나요?

공동명의라고 해서 주택 전체 취득세가 자동으로 줄지는 않습니다.

주택 전체 취득가격으로 세율 구간을 판단한 뒤 각자의 취득지분에 해당 세율을 적용합니다.

예를 들어 10억 원 주택을 부부가 절반씩 취득해도 각자 지분이 5억 원이라는 이유로 1%를 적용하는 것이 아닙니다.

주택 전체 가격이 9억 원을 넘으므로 일반세율 3%를 기준으로 각자의 지분 세액을 계산합니다.

생애최초 감면도 공동명의자마다 200만 원이 아니라 해당 주택 전체의 총감면 한도가 200만 원입니다.

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오피스텔도 주택 취득세율을 적용하나요?

오피스텔은 취득 당시 건축물대장상 용도가 업무시설이므로 일반적인 아파트의 1~3% 주택 세율과 다른 체계를 적용합니다.

취득한 뒤 실제 주거용으로 사용하면 이후 다른 주택을 살 때 취득세 주택 수에 포함될 가능성이 있습니다.

오피스텔은 두 가지를 따로 확인해야 합니다.

• 오피스텔 자체를 취득할 때 적용되는 세율
• 이후 아파트를 취득할 때 주택 수에 포함되는지

주택용 취득세 계산기에 오피스텔 가격을 그대로 입력하면 잘못된 결과가 나올 수 있습니다.

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증여받은 주택도 1~3%를 적용하나요?

부모나 배우자에게 무상으로 주택을 받는 것은 일반 매매가 아니라 증여취득입니다.

유상매매 주택의 1~3%와 다른 무상취득 세율이 적용되며, 일정한 조정대상지역 주택은 중과 대상이 될 수 있습니다.

증여받는 사람은 증여세와 증여취득세를 각각 계산해야 합니다.

 

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자주 묻는 질문

6억 원을 100만 원만 넘겨도 세율이 달라지나요?

세율 계산 방식은 달라집니다.

다만 1%에서 조금씩 올라가는 구조이므로 세금이 갑자기 크게 폭증하지는 않습니다.

9억 원이면 취득세율이 3%인가요?

네.

9억 원은 6억 원 초과 9억 원 이하 구간의 계산식을 적용하면 정확히 3%가 됩니다. 9억 원을 초과해도 일반 취득세 본세율은 3%입니다.

100억 원짜리 아파트도 3%인가요?

일반 개인이 중과 대상이 아닌 주택을 유상으로 취득한다면 본세율은 3%입니다.

고급주택·다주택·법인 등 별도 중과 요건이 있으면 달라집니다.

생애최초 감면은 부부가 각각 받을 수 있나요?

아닙니다.

공동명의라고 해도 일반주택의 총감면 한도는 주택 한 채당 200만 원입니다.

시스템에어컨 비용은 무조건 빼면 되나요?

아닙니다.

별도 선택·별도 계약 여부, 공급업체, 건물 구조와의 일체성 등을 함께 봐야 합니다. 판결과 심판 사례의 판단이 사안에 따라 다르므로 계약서 확인이 필요합니다.

옵션에 부가세가 포함돼 있으면 취득세에서 빠지나요?

부가세가 표시됐다는 사실만으로 자동 제외되지는 않습니다.

해당 옵션이 독립된 가전·가구인지, 주택의 일부로 취득한 시설인지가 핵심입니다.

취득세 계산기는 어디에서 확인하나요?

위택스에서 주택 취득세 계산 서비스를 이용할 수 있습니다. 다만 분양아파트 옵션비와 주택 수 예외처럼 복잡한 조건은 관할 지방자치단체의 최종 신고 기준을 확인해야 합니다.

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마무리

주택 취득세의 핵심 숫자는 6억 원과 9억 원입니다.

• 6억 원 이하: 1%
• 6억 원 초과~9억 원 이하: 1~3%
• 9억 원 초과: 일반세율 3%
• 100억·200억 원도 일반세율 자체는 3%
• 조정대상지역 2주택 등: 8%
• 일정한 3주택 이상·법인: 12%
• 생애최초 일반주택: 최대 200만 원 감면
• 일부 소형주택·인구감소지역: 최대 300만 원
• 일시적 2주택 종전 주택 처분기한: 3년

분양아파트는 기본 분양가만 넣어도 안 되고, 모든 옵션비를 무조건 더해도 안 됩니다.

 

분양가 확인
→ 발코니 확장비 구분
→ 추가 옵션 계약서 확인
→ 주택 수·지역·면적 확인
→ 생애최초 감면 적용
→ 관할 지자체 또는 법무사 최종 검산

이 순서로 계산하면 잔금일에 예상하지 못한 취득세가 나오는 일을 줄일 수 있습니다.

운영자 메모

분양아파트 옵션비는 같은 시스템에어컨이라도 계약 구조와 설치 상태에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

이 글에서는 모든 옵션이 포함되거나 제외된다고 단정하지 않았습니다.

실제 신고 전에는 아파트 공급계약서, 발코니 확장 계약서, 추가 선택품목 계약서를 법무사나 관할 시·군·구 세무부서에 함께 보여주는 것이 가장 정확합니다.

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공식 출처

• 국가법령정보센터 지방세법 제11조
• 국가법령정보센터 지방세특례제한법 제36조의3
• 국가법령정보센터 지방세법 시행령 개정이유
• 국가법령정보센터 분양 선택품목 취득세 판결
• 위택스 취득세 계산·지방세 납부
• 서울특별시 취득세 신고·납부 안내