종부세 계산 기준 총정리 — 1주택 12억·공동명의 18억·다주택 9억 (2026)

공시가격이 오르던 해, 제가 대상인지 아닌지부터 헷갈려서 공제 기준을 처음부터 다시 정리했습니다.

 

2026년 종부세는 시세가 아닌 공시가격을 기준으로 계산합니다. 1세대 1주택 12억 원, 일반 보유자 9억 원, 부부 50대50 공동명의 18억 원 기준과 계산 순서, 공동명의 특례를 정리했습니다.

요약

종부세는 6월 1일 현재 보유한 주택의 공시가격을 사람별로 합산해 계산합니다. 1세대 1주택 단독명의는 12억 원, 일반 개인은 9억 원을 공제하며, 부부가 한 주택을 절반씩 공동 소유하면 각각 9억 원씩 공제받을 수 있습니다.

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종부세 계산 기준 총정리 — 1주택 12억·공동명의 18억·다주택 9억

종부세가 걱정된다면 집값보다 공시가격부터 확인해야 합니다.

현재 기준은 1세대 1주택 단독명의 12억 원, 일반 개인은 명의자별 9억 원입니다. 부부가 주택 한 채를 50%씩 공동명의로 소유했다면 각자 9억 원을 공제받아 공시가격 18억 원까지 과세표준이 발생하지 않을 수 있습니다.

 

결론부터 말하면, 보유 주택의 공시가격을 명의자별로 합산한 뒤 공제선을 넘는지 확인하면 됩니다.

(2026년 7월 기준)

정책 일정 확인

7월 23일 부동산 대토론회와 이후 세제 개편안 발표 일정은 공식 확정되지 않았습니다. 개편 전망보다 현재 기준으로 내 종부세를 먼저 계산해 두는 편이 정확합니다.

2026년 종부세 기준 한눈에

 

 

종부세 대상 기준은 얼마인가요?

보유 형태	공제 기준
1세대 1주택 단독명의	공시가격 12억 원
일반 개인·다주택자	명의자별 합산 9억 원
부부 50대50 공동명의 1주택	각자 9억 원, 합계 18억 원 효과
법인 보유 주택	일반적인 기본공제 없음

종부세는 가구 전체 주택가격을 단순히 더하는 방식이 아니라 개인별로 보유한 주택의 공시가격을 합산합니다. 다만 1세대 1주택 요건을 충족하는 단독명의자는 기본공제가 12억 원으로 올라갑니다.

시세가 12억 원이면 종부세를 내나요?

아닙니다.

12억 원은 매매가격이 아니라 공시가격 기준입니다.

예를 들어 1세대 1주택 단독명의 주택의 공시가격이 11억8천만 원이라면 기본공제 12억 원보다 낮아 주택분 종부세 과세표준이 발생하지 않습니다.

공시가격은 부동산공시가격알리미나 재산세 고지서에서 확인할 수 있습니다.

종부세는 어떻게 계산하나요?

기본 계산은 다음 순서입니다.

주택 공시가격 합계
－ 기본공제 9억 원 또는 12억 원 × 공정시장가액비율 60% ＝ 종부세 과세표준

 

과세표준에 세율을 적용한 뒤, 이미 재산세로 낸 금액 중 중복되는 부분과 해당되는 세액공제를 차감합니다.

예를 들어 1세대 1주택자의 공시가격이 13억 원이라면:

• 공시가격: 13억 원
• 기본공제: 12억 원
• 공제 후 금액: 1억 원
• 공정시장가액비율 60% 적용: 과세표준 6천만 원

다만 실제 납부액은 재산세 공제와 고령자·장기보유 공제 등에 따라 달라집니다.

 

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부부 공동명의면 18억 원까지 무조건 비과세인가요?

부부가 주택 한 채를 정확히 50%씩 보유한 경우를 기준으로 보면 각자의 공시가격 지분에서 9억 원씩 공제받습니다.

공시가격이 18억 원이고 지분이 절반씩이라면 각자 지분가액이 9억 원이므로 과세표준이 발생하지 않을 수 있습니다.

하지만 지분이 70대30처럼 다르거나, 다른 주택을 추가로 보유했다면 단순히 18억 원 기준을 적용할 수 없습니다.

공동명의 특례는 무엇인가요?

부부 공동명의 1주택자는 기본적으로 각자 9억 원씩 공제받습니다.

다만 매년 9월 특례를 신청하면 한 사람을 납세의무자로 정해 1세대 1주택 방식으로 계산할 수 있습니다.

계산 방식	적용 내용
공동명의 기본 방식	부부 각각 9억 원 공제
공동명의 1주택 특례	12억 원 공제＋고령·장기보유 공제 가능

특례 신청기간은 통상 9월 16일부터 30일까지입니다. 국세청은 홈택스 간이세액계산에서 두 방식을 비교한 뒤 유리한 경우에만 신청하도록 안내하고 있습니다.

고령자·장기보유 공제는 얼마나 되나요?

1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 세액공제를 받을 수 있습니다.

구분	공제율
60세 이상	20%
65세 이상	30%
70세 이상	40%
5년 이상 보유	20%
10년 이상 보유	40%
15년 이상 보유	50%

고령자 공제와 장기보유 공제는 함께 적용할 수 있지만 합계 한도는 최대 80%입니다.

공동명의자는 기본 방식에서는 이 공제를 적용받지 못하지만, 공동명의 1주택 특례를 선택하면 적용 가능성을 비교할 수 있습니다.

다주택자는 부부가 합산해서 계산하나요?

종부세는 원칙적으로 명의자별 계산입니다.

예를 들어 부부가 주택 한 채씩을 각각 단독명의로 보유한다면 각자의 주택 공시가격에서 일반 기본공제 9억 원을 적용합니다.

반대로 한 사람이 주택 두 채를 모두 보유했다면 그 사람 명의의 공시가격을 합산해 9억 원을 공제합니다.

주택 수뿐 아니라 누구 명의로 얼마만큼 보유하고 있는지가 중요합니다.

올해 집을 팔았는데도 종부세를 내나요?

종부세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.

6월 1일에 주택을 소유하고 있었다면 이후에 매도했더라도 해당 연도 종부세 납세의무가 발생할 수 있습니다. 반대로 6월 2일 이후 소유권을 취득했다면 일반적으로 그해 종부세는 전 소유자에게 부과됩니다.

종부세는 언제 확인하고 내나요?

• 과세기준일: 6월 1일
• 고지서 발송: 통상 11월 말
• 납부기간: 12월 1일~15일
• 합산배제·공동명의 특례 신청: 통상 9월 16일~30일

국세청 고지 내용이 실제 소유 현황과 다르다면 납부기간 안에 직접 신고·납부할 수 있습니다.

지금 무엇을 확인하면 되나요?

현재	상황확인할 것
1주택 단독명의	공시가격이 12억 원을 넘는지
부부 공동명의	지분별 공시가격과 두 계산 방식 비교
2주택 이상	명의자별 공시가격 합계가 9억 원을 넘는지
60세 이상·장기보유	최대 80% 세액공제 여부
올해 매매	6월 1일 소유자가 누구였는지

복잡한 정책 전망보다 먼저 계산기에 현재 조건을 넣어 기준금액을 저장해 두면 됩니다.

 

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자주 묻는 질문

공동명의가 무조건 유리한가요?

아닙니다.

공동명의 기본 방식은 각각 9억 원을 공제받지만, 단독명의 방식은 12억 원 공제와 고령·장기보유 세액공제를 적용할 수 있습니다. 주택가격과 나이, 보유기간에 따라 결과가 달라집니다.

재산세를 냈는데 종부세도 또 내나요?

종부세 과세 대상이면 두 세금을 모두 낼 수 있습니다.

다만 종부세를 계산할 때 과세표준에 해당하는 재산세 상당액을 빼 이중과세 부분을 조정합니다.

보유세 개편안이 나오면 올해부터 적용되나요?

아직 개편안 자체가 확정되지 않았습니다.

향후 발표되더라도 법률 개정 사항인지, 시행령 변경 사항인지에 따라 적용 시점이 달라집니다. 발표문에서 시행연도와 과세기준일을 확인해야 합니다.

종부세 계산기는 어디에서 확인하나요?

홈택스는 종합부동산세 간이세액계산과 공동명의 계산방식 비교 서비스를 제공합니다.

 

요약

2026년 현재 종부세 공제 기준은 다음과 같습니다.

• 1세대 1주택 단독명의: 12억 원
• 일반 개인·다주택자: 명의자별 9억 원
• 부부 50대50 공동명의 1주택: 각자 9억 원
• 공정시장가액비율: 60%
• 과세기준일: 6월 1일
• 납부기간: 12월 1일~15일

7월 23일 부동산 대토론회 일정과 세제 개편 내용은 공식 확정되지 않았습니다.

지금은 공시가격과 명의 형태를 확인하고, 현행 기준 종부세부터 계산해 두는 것이 먼저입니다.

운영자 메모

세제 개편 일정이나 기준이 공식 발표되면 이 글에서 현행 기준과 변경 기준을 비교해 업데이트합니다.

언론 보도만으로 공제액·세율·시행일을 미리 적용하지 않습니다.

 

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